Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej

Opinia prawna

na temat projektu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w …, składającej się z działek ewidencyjnych o numerach …, …, …, …, …, …, …, … i … o powierzchni 16,0295 ha, opisanej w księdze wieczystej nr ….

Sporządzona na zlecenie A.A.

Wnioski

Analiza projektu warunkowej umowy sprzedaży, sporządzonej przez notariuszy ... oraz ..., jak również zagadnień przedstawionych przez pana A.A. prowadzi do następujących wniosków:

1. B.B. przysługuje ustawowe prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej położonej w …, opisanej w punkcie I powyżej (szerzej na ten temat – s. 6 – 8 opinii).
2. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w … (złożonej z działek ewidencyjnych numer …, …, …, …, …, …, …, … i … o powierzchni 16,0295 ha, opisanej w księdze wieczystej nr …) o treści określonej w projekcie aktu notarialnego sporządzonego w dniu ... grudnia 2011 roku przez notariuszy … oraz ... skutkować będzie jej nieważnością (szerzej na ten temat – s. 5 i 8 opinii).
3. Na podstawie przekazanych informacji nie można jednoznacznie przesądzić, czy Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej opisanej w punkcie I powyżej (szerzej na ten temat – s. 11 opinii).
4. Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu jeżeli C.C. zamierza kupić udział we współwłasności w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. W tym celu musi przedłożyć dokumenty określone w załączniku do niniejszej opinii (szerzej na ten temat – s. 9 opinii).
5. W przypadku kolizji pomiędzy prawem pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych a prawem pierwokupu B.B., B.B. przysługuje pierwszeństwo w zakresie skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu przed Agencją Nieruchomości Rolnych (szerzej na ten temat – s. 10 i 11 opinii).

Uzasadnienie

I. Streszczenie

Klient zawarł w dniu … stycznia 2004 roku umowę przedwstępną sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Nieruchomość ta należy do klienta oraz jego syna. Obaj współwłaściciele prowadzą na niej gospodarstwo rolne.

Pod koniec grudnia 2011 roku, klient otrzymał projekt umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta w dniu … grudnia 2011 roku. Jej projekt nie zawiera zastrzeżenia o prawie pierwokupu na rzecz B.B. Tymczasem zgodnie z art. 166 kc prawo to mu przysługuje.

Niniejsza opinia rozstrzyga te wątpliwości. Opisuje również zagadnienia kolejności wykonywania ustawowych praw pierwokupu na wypadek gdy przysługuje ono kilku podmiotom.

II. Stan faktyczny

[Gospodarstwo rolne klienta] A.A. prowadzi razem z synem – B.B. gospodarstwo rolne w … (województwo Zachodniopomorskie).

B.B. prowadzi gospodarstwo od 2007 roku. Początkowo pomagał w pracach fizycznych. Stopniowo, nabierając większego doświadczenia, przejął część obowiązków związanych z zarządzaniem. Od co najmniej dwóch lat klient uzgadnia z synem wszystkie decyzje dotyczące ich wspólnej działalności. Od października 2011 roku B.B. jest współwłaścicielem najważniejszych nieruchomości tworzących omawiane gospodarstwo rolne.

Całkowita powierzchnia użytków rolnych oraz zabudowy gospodarskiej wynosi około 300 hektarów. W skład gospodarstwa wchodzą m.in. tuczarnia świń, magazyn zbożowy, grunty orne, a także urządzenia. Część nieruchomości jest współwłasnością klienta oraz B.B. (o łącznej powierzchni 31.9372 ha). Pozostałą część gruntów klient dzierżawi.

[Tuczarnia] Głównym elementem gospodarstwa rolnego klienta jest tuczarnia świń, pobudowana na nieruchomości położonej w …, przy ulicy …. Wskazana nieruchomość ma powierzchnię 16,0295 hektarów, składa się z działek ewidencyjnych o numerach …, …, …, …, …, …, …, … i …. Sąd Rejonowy w … prowadzi dla w/w nieruchomości księgę wieczystą o numerze …. Jej wartość rynkowa wynosi około 15.000.000,00 złotych.

Klient kupił wspomnianą nieruchomość w dniu … grudnia 2001 roku od … i … małżonków ….

Obecnie nieruchomość należy do klienta oraz B.B. Ich udziały we współwłasności wynoszą odpowiednio ¾ oraz ¼ całości.

Nieruchomość nie została wydzierżawiona, wynajęta ani oddana w użytkowanie.

[Umowa przedwstępna] W dniu … stycznia 2004 roku A.A. zawarł z C.C. umowę przedwstępną sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej w/w tuczarnią. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Przy jej zawarciu, C.C. wręczył klientowi zadatek w wysokości 100.000,00 złotych.

Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ustalono na dzień … grudnia 2011 roku. Cenę udziału we współwłasności uzgodniono na kwotę 100.000,00 złotych.

[Gospodarstwo rolne C.C.] C.C. prowadzi własne gospodarstwo rolne. Projekt warunkowej umowy sprzedaży nie wyjaśnia, w jakim celu zamierza on kupić udział we współwłasności, w szczególności czy planowana transakcja ma zmierzać do powiększenia (poprawy infrastruktury) jego gospodarstwa rolnego.

Klient również nie dysponuje wiedzą na temat w/w okoliczności.

[Projekt warunkowej umowy sprzedaży] Pod koniec grudnia 2011 roku, klient otrzymał od C.C. projekt warunkowej umowy sprzedaży udziału we współwłasności tuczarni. W projekcie zawarto informację o przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych ustawowym prawie pierwokupu.

Zgodnie z projektem definitywna sprzedaż udziału we współwłasności może nastąpić dopiero, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu (por. § 3 projektu).

Po zapoznaniu się z projektem, klient powziął wątpliwości co do jej postanowień, w szczególności na temat konieczność informowania Agencji Nieruchomości Rolnych o ustawowym prawie pierwokupu.

W tym celu zlecił wykonanie kompleksowej analizy konsekwencji zawarcia warunkowej umowy sprzedaży o treści określonej w projekcie aktu notarialnego.

III. Cele opinii

Zlecając wykonanie opinii, klient poprosił o wyjaśnienie następujących zagadnień:

1. czy zawarcie warunkowej umowy sprzedaży o treści określonej w projekcie jest obarczone ryzykiem prawnym?
2. czy trzeba zawiadomić C.C. o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży?
3. czy Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje w tej sprawie ustawowe prawo pierwokupu (por. § 3 projektu umowy)?

IV. Podstawa prawna

Opiniowany stan faktyczny regulują przepisy następujących aktów prawnych:

1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: „k.c.”,
2. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003, nr 64, poz. 592 ze zm.) – dalej: „u.k.u.r.”,
3. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej: „u.g.n.”,
4. ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. 2007, Nr 231, poz. 1700 ze zm.) – dalej: „u.g.n.r.”

Wskazane ustawy stwarzają ramy prawne dla obrotu nieruchomościami, określając warunki przeniesienia własności, przesłanki, a także prawne ograniczenia obrotu nieruchomościami.

V. Kluczowe zagadnienia

[Uwagi wprowadzające] Opiniowany projekt stanowi standardową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej. Jego postanowienia są sformułowane w sposób jasny, przejrzysty i zrozumiały.

Wyjątkiem jest § 9 ust. 3 projektu, który nieprawidłowo reguluje obowiązki stron na wypadek skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu. Zgodnie z obecnym brzmieniem projektu, C.C. powinien zwrócić A.A. zadatek w kwocie 100.000,00 złotych. Tymczasem stroną, która otrzymała zadatek i powinna go zwrócić w przypadku skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu jest A.A.

Sygnalizowana wątpliwość ma jednak drugorzędne znaczenie dla oceny ryzyka prawnego, związanego z zawarciem tej umowy. Najważniejszym zagadnieniem jest wyjaśnienie, czy omawiany projekt uwzględnia wszystkie osoby, którym przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

[Prawo pierwokupu] Nieruchomość, której dotyczy warunkowa umowa sprzedaży, jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 46¹ k.c.).¹ Przemawia za tym zarówno jej faktyczne przeznaczenie, jak i dane z ewidencji gruntów i budynków.² Obrót nieruchomościami rolnymi podlega szczególnym ograniczeniom.

Jednym z tych ograniczeń jest ustawowe prawo pierwokupu przysługujące m.in. dzierżawcy (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.), współwłaścicielowi (art. 166 § 1 k.c.), a także Agencji Nieruchomości Rolnych (art. 3 ust. 4 u.k.u.r., art. 29 ust. 4 u.g.n.r.).

Istotą prawa pierwokupu jest pierwszeństwo nabycia oznaczonej rzeczy, w przypadku jej sprzedaży na rzecz osoby trzeciej (por. art. 596 k.c.). W przypadku wykonania pierwokupu, uprawniony wstępuje w prawa i obowiązki kupującego (art. 600 § 1 k.c.). Prawo pierwokupu może być zastrzeżone w umowie (tzw. umowne prawo pierwokupu) albo w ustawie (ustawowe prawo pierwokupu).

Termin do złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wynosi miesiąc (art. 598 § 2 k.c.).³ Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu powinien zostać powiadomiony o zawarciu i warunkach umowy sprzedaży.

[Skutki braku zawiadomienia uprawnionego] Jeżeli sprzedający nie poinformuje wszystkich uprawnionych z tytułu ustawowego prawa pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży, umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna (art. 599 § 2 k.c. w związku z art. 58 § 1 k.c.).⁴

Oznacza to, że mimo formalnego sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży, a nawet wpisu kupującego do księgi wieczystej, nie dochodzi do przeniesienia własności.

W tej sytuacji każdy kto ma interes prawny (np. uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, sprzedający oraz kupujący) może skutecznie domagać się ustalenia nieważności umowy sprzedaży (art. 189 k.p.c.)⁵ bądź też uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).⁶

[Podsumowanie] C.C. jest współwłaścicielem nieruchomości, której dotyczy projekt warunkowej umowy sprzedaży. Przedmiotem umowy jest sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 166 § 1 k.c., w przypadku zbycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, pozostałym współwłaścicielom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Projekt warunkowej umowy sprzedaży nie przewiduje zawiadomienia C.C. o możliwości skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu. Nie wyjaśnia również dlaczego przy sporządzaniu aktu notarialnego nie uwzględniono regulacji zawartej w art. 166 k.c.

Powyższe przemawia za zbadaniem, czy C.C. przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Jeżeli C.C. przysługuje prawo pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży w obecnym brzmieniu, będzie nieważna.

Dodatkowo należy wyjaśnić, czy w przedstawionym przez klienta stanie faktycznym, spełnione są przesłanki do skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z ustawowego prawa pierwokupu.

W przypadku ustalenia, że zarówno C.C., jak i Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, niezbędne jest prawidłowe określenie kolejności wykonywania tych uprawnień.

Tym trzem zagadnieniom poświęcono kolejne części niniejszej opinii.

VI. Pierwokup współwłaściciela

[Podstawa prawna – art. 166 § 1 k.c.] W przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej (bądź jego ułamkowej części), współwłaścicielom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Współwłaściciel może skorzystać z ustawowego prawa pierwokupu jeżeli „prowadzi gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym” (art. 166 § 1 k.c.). Ustawowe prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:

a)     przedmiotem sprzedaży jest udział we współwłasności wraz z gospodarstwem rolnym, albo

b)    nabywcą udziału jest inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 § 1 zd. 2 k.c.).⁷

Przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży nie jest gospodarstwo rolne klienta, ale udział we współwłasności jednej z nieruchomości, tworzących to gospodarstwo.

C.C. – nabywca udziału we współwłasności nieruchomości – nie jest jej współwłaścicielem ani osobą, która dziedziczyłaby po A.A. jego gospodarstwo rolne.

Powyższe okoliczności przesądzają o tym, że nie zachodzą przesłanki pozbawiające współwłaściciela ustawowego prawa pierwokupu.

Rozstrzygnąć natomiast należy, czy C.C. może być uznany za współwłaściciela, który „prowadzi gospodarstwo rolne” w rozumieniu art. 166 § 1 k.c.

[Rola C.C. w gospodarstwie] Nie budzi wątpliwości, że C.C. jest współwłaścicielem zbywanej nieruchomości. Jego udział we współwłasności wynosi ¼ całości.

Wspólnie z ojcem od ponad pięciu lat pracuje na gospodarstwie. Podejmuje tam najważniejsze decyzje dotyczące dalszego rozwoju i profilu jego działalności. Posiada niezbędną wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Systematycznie poszerza i uzupełnia jej zakres. Klient od kilku lat przygotowuje syna do całkowitego przekazania zarządu w ich gospodarstwie.

[Gospodarstwo rolne] Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego⁸ gospodarstwem rolnym jest zorganizowana całość gospodarcza, na którą składają się w szczególności grunty rolne wraz z budynkami, urządzeniami i inwentarzem (art. 55³ k.c.). Kluczowym i niezbędnym składnikiem gospodarstwa rolnego są grunty rolne.⁹

W skład gospodarstwa rolnego klienta oraz jego syna, poza nieruchomością położoną w …, wchodzą grunty w …. Łączna powierzchnia wszystkich nieruchomości będących własnością oraz dzierżawionych przez klienta wynosi około 300 ha.

Zarówno rozmiar, skład oraz przeznaczenie w/w gruntów i urządzeń uzasadniają uznanie ich za gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego (art. 55³ k.c.).

Nieruchomość w … stanowi centralny składnik gospodarstwa rolnego klienta. Znajduje się na niej tuczarnia, przystosowana do produkcji kilku tysięcy tuczników. Przeznaczenie pozostałych nieruchomości jest podporządkowane tej działalności.

[Prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie] Ustawodawca nie definiuje pojęcia „prowadzenia gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie”. Wskazówką może być art. 6 ust. 2 u.k.u.r., który pojęcie „prowadzenia gospodarstwa” utożsamia z „podejmowaniem wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej”. Pojęcie to jest interpretowane w sposób liberalny. Dla uznania, że dana osoba prowadzi gospodarstwo nieistotne jest, czy faktycznie pracuje na tym gospodarstwie.¹⁰ Ważne jest, aby podejmowała najistotniejsze decyzje dotyczące kierunku i zakresu działalności gospodarstwa.¹¹

Również ugruntowane orzecznictwo Sądu Najwyższego opowiada się za rozszerzającą wykładnią omawianego pojęcia, wskazując, że dotyczy ono następujących sytuacji:

a)     współwłaściciele wspólnie prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnej nieruchomości,

b)    gospodarstwo jest prowadzone na wspólnym gruncie przez jednego ze współwłaścicieli (np. zarządcę),

c)     współwłaściciele prowadzą odrębne gospodarstwa na części gruntu wydzielonej w ramach podziału do używania (quoad usum).¹²

Każda z w/w sytuacji uzasadnia przyznanie współwłaścicielowi ustawowego prawa pierwokupu.

Za tak szeroką wykładnią omawianej regulacji przemawia także jej cel. Art. 166 § 1 k.c. ma przeciwdziałać rozdrabnianiu gospodarstw rolnych.

Początkowo sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości rolnej była dopuszczalna wyłącznie na rzecz pozostałych współwłaścicieli.¹³ Opisane powyżej rozwiązanie było niekorzystne dla współwłaścicieli i sprzyjało nieformalnemu obrotowi ziemią.

Począwszy od 4 listopada 1971 roku przymusowy wykup zastąpiono ustawowym prawem pierwokupu. W przeciwieństwie do poprzedniej regulacji, prawo pierwokupu nie ogranicza współwłaściciela nieruchomości w rozporządzaniu jego udziałem. Chroni jednak interesy pozostałych współwłaścicieli, zapewniając im pierwszeństwo w nabyciu dotychczas użytkownej nieruchomości.

Nowelizacja art. 166 § 1 k.c. nie zmieniła funkcji omawianego przepisu. Nadal ma on przeciwdziałać rozdrabnianiu gospodarstw rolnych. Uzasadnia to jego liberalną wykładnię, zgodnie z przytoczonym powyżej orzecznictwem Sądu Najwyższego.

[Podsumowanie] C.C. przysługuje ustawowe prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej w …. Jego dotychczasowe zaangażowanie w zarządzanie gospodarstwem rolnym klienta, czyni go osobą „prowadzącą gospodarstwo rolne” w rozumieniu art. 166 § 1 k.c. Przemawiają za tym również ugruntowane poglądy wyrażane w piśmiennictwie i orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Z uwagi na powyższe, konieczne jest uzupełnienie projektu warunkowej umowy sprzedaży o postanowienie dotyczące ustawowego prawa pierwokupu przysługującego C.C.

Brak tego postanowienia, jak również zawiadomienia uprawnionego o zawarciu umowy sprzedaży spowoduje jej bezwzględną nieważność.

VII. Pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych

[Uwagi wprowadzające] Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w odniesieniu do:

a)     nieruchomości rolnych, których poprzednim właścicielem był Skarb Państwa (art. 29 ust. 4 u.g.n.r.),

b)    nieruchomości rolnych (z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne), których powierzchnia przekracza 5 hektarów (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.).

[Art. 29 ust. 4 u.g.n.r.] Zgodnie z art. 29 ust. 4 u.g.n.r. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, których poprzednim właścicielem był Skarb Państwa (Agencja Nieruchomości Rolnych). Prawo to wygasa z upływem pięciu lat od daty sprzedaży nieruchomości rolnej. Dotyczy ono każdej nieruchomości, która została sprzedana przez ANR, niezależnie od jej powierzchni, przeznaczenia oraz innych podobnych kryteriów.

Z uwagi na fakt, że nieruchomość w … została kupiona w 2001 roku, zbędne jest rozważanie, czy ANR przysługuje ustawowe prawo pierwokupu oparte na podstawie art. 29 ust. 4 u.g.n.r.

[art. 3 ust. 4 u.k.u.r.] Na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadą jest, że Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu w odniesieniu do każdej nieruchomości o powierzchni przekraczającej 5 ha (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). Wyjątkowo, prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli:

a)     nabywcą nieruchomości jest osoba bliska sprzedawcy bądź spółdzielnia produkcji rolnej (art. 3 ust. 5 u.k.u.r.);

b)    zbycie nieruchomości następuje w celu uzyskania renty strukturalnej (art. 3 ust. 6 u.k.u.r.);

c)     nabycie nieruchomości następuje w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 7 u.k.u.r.).

W omawianej sprawie nie zachodzą okoliczności określone w punktach a) i b) powyżej.

Pojęcie osoby bliskiej zostało określone w art. 4 pkt 14 u.g.n. Obejmuje ono „zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu”.

C.C. nie zalicza się do żadnej z w/w kategorii osób. Nie jest on osobą spokrewnioną z A.A.

Celem warunkowej umowy sprzedaży nie jest również uzyskanie renty strukturalnej, co wyklucza dalsze rozważania na temat przesłanki określonej w punkcie b) powyżej.

[Powiększenie gospodarstwa rodzinnego] Należy natomiast rozważyć, czy C.C. nie zamierza kupić udziału we współwłasności w celu powiększenia swojego gospodarstwa (pkt c powyżej) i tym samym, czy nie zachodzi podstawa do wykluczenia ustawowego prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych. W tym celu spełnione muszą być następujące przesłanki:

a)     nabycie następuje w celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego kupującego (art. 3 ust. 7 u.k.u.r.),

b)    nabywana nieruchomość jest położona w gminie w której nabywca posiada miejsce zamieszkania bądź gminie sąsiedniej (art. 3 ust. 7 u.k.u.r.),

c)     powierzchnia gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha (art. 3 ust. 7 u.k.u.r. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.).

W przypadku łącznego spełnienia w/w przesłanek, notariusz nie ma obowiązku zawiadamiania Agencji Nieruchomości Rolnych o sprzedaży nieruchomości.

[Gospodarstwo rodzinne] Na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha (art. 5 ust. 1 u.k.u.r.).

Dowodem potwierdzającym fakt prowadzenia gospodarstwa rodzinnego jest oświadczenie kupującego, złożone przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości (art. 7 ust. 5 pkt 1 u.k.u.r.).

Dokumentem zaświadczającym o powierzchni gospodarstwa jest oświadczenie kupującego, poświadczone przez wójta (art. 7 ust. 5 pkt 1 u.k.u.r.).

[Rolnik indywidualny] Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będącą właścicielem (użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą) nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nie przekraczającej 300 hektarów. Dodatkowo dla uznania za rolnika indywidualnego niezbędne jest posiadanie kwalifikacji rolniczych i legitymowanie się co najmniej pięcioletnim okresem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Dowodem potwierdzającym fakt osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego jest zaświadczenie wydane przez wójta (art. 7 ust. 1 u.k.u.r.).

Posiadanie kwalifikacji rolniczych musi wykazana na podstawie dokumentów potwierdzających wykształcenie danej osoby (art. 6 ust. 2 pkt 2 u.k.u.r.).

[Położenie nabywanej nieruchomości] Nabywana nieruchomość musi znajdować się w gminie, w której nabywca posiada miejsce zamieszkania bądź gminie sąsiedniej (art. 3 ust. 7 u.k.u.r.).

Przy ocenie tej przesłanki ważne jest, aby „nabywaną nieruchomość dzieliła od miejsca zamieszkania kupującego taka odległość, która umożliwia mu racjonalne prowadzenie działalności rolniczej w ramach tak powiększonego gospodarstwa”.¹⁴ Nieistotne jest natomiast, czy obie gminy posiadają wspólną granicę.¹⁵

[Powierzchnia gospodarstwa rodzinnego] Powstałe w wyniku sprzedaży gospodarstwo nie może przekraczać 300 hektarów powierzchni użytków rolnych.

Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności.

[Podsumowanie] Łączne spełnienie w/w przesłanek, a także ich udokumentowanie w sposób określony powyżej, wyklucza ustawowe prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Z uwagi na to, że klient nie dysponuje szczegółowymi informacjami na temat rozmiarów i zakresu działalności rolnej C.C., niemożliwe jest jednoznaczne rozstrzygnięcie, czy spełnione są przesłanki uzasadniające wykluczenie prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Agencji Nieruchomości Rolnych nie będzie jednak przysługiwało prawo pierwokupu, jeżeli w dniu zawarcia umowy klient bądź C.C. przedłożą dokumenty określone w Załączniku do niniejszej opinii.

Jeżeli dokumenty te nie zostaną przedłożone w dniu sporządzenia aktu notarialnego, notariusz powinien zawiadomić Agencję Nieruchomości Rolnych o przysługującym jej prawie pierwokupu.

VIII. Zbieg praw pierwokupu

[Uwagi wstępne] W przypadku ustalenia, gdy kupujący nie przedłoży dokumentów potwierdzających, że nabycie udziału we współwłasności następuje w celu powiększenia jego gospodarstwa rodzinnego, dojdzie do zbiegu ustawowego prawa pierwokupu C.C. z prawem pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

W obowiązującym stanie prawnym, brak przepisów rozstrzygających kolizję pomiędzy prawem pierwokupu współwłaściciela oraz ANR.

W piśmiennictwie zgłaszane są dwie propozycje rozstrzygnięcie zbiegu praw pierwokupu:¹⁶

a)     zasada równego pierwszeństwa,

b)    kaskadowe prawo pierwokupu,

[Równe pierwszeństwo] Zgodnie z tą koncepcją, zarówno współwłaściciel, jak i Agencja Nieruchomości Rolnych powinni być jednocześnie powiadomieni o fakcie zawarcia umowy sprzedaży.¹⁷ O skuteczności skorzystania z prawa pierwokupu decyduje chwila złożenia sprzedającemu oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Omawiane rozwiązanie ma w założeniu zapewniać taką samą szansę na skorzystanie z uprawnienia.¹⁸

Równorzędne pierwszeństwo tylko pozornie gwarantuje jednakową możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.

Termin do złożenia oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu rozpoczyna bieg z chwilą zawiadomienia uprawnionego. Ocena skuteczności zawiadomienia następuje według zasad przyjętych w przepisach kodeksu cywilnego o składaniu oświadczeń woli (stosowane odpowiednio).¹⁹ W praktyce będzie to dzień pierwszego doręczenia przesyłki pocztowej (zawiadomienia o przesyłce – art. 61 k.c.).²⁰ Istnieje zatem ryzyko, że uprawnieni nie zostaną jednocześnie powiadomieni o zawarciu umowy.

Ponadto przyznanie jednakowego pierwszeństwa może prowadzić do nieuzasadnionego faworyzowania Agencji Nieruchomości Rolnych. Wykonanie prawa pierwokupu wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych.

Miesięczny termin przewidziany do skorzystania z prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości ma zapewnić uprawnionemu dostateczny czas na rozważenie i podjęcie decyzji co do skorzystania z tego prawa, a także pozyskanie środków.

Agencja Nieruchomości Rolnych – jako podmiot dysponujący środkami Skarbu Państwa ma w tej sytuacji uprzywilejowaną pozycję. Dysponując środkami pieniężnymi Skarbu Państwa, jak również wiedzą na temat lokalnego rynku i struktury nieruchomości rolnych, przyznanie Agencji Nieruchomości Rolnych oraz współwłaścicielowi równorzędnego pierwszeństwa do skorzystania z prawa pierwokupu stawia Skarb Państwa w sposób nieuzasadniony na uprzywilejowanej pozycji.

Przeciwko omawianej koncepcji świadczy również brzmienie art. 3 ust. 4 u.k.u.r. powołany przepis określa kolejność wykonywania prawa pierwokupu pomiędzy dzierżawcą a Agencją Nieruchomości Rolnych, przyznając pierwszeństwo dzierżawcy.

Wskazany przepis byłby zbędny, gdyby wolą ustawodawcy było przyznanie uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu równorzędnego pierwszeństwa.

Nie ma żadnych racjonalnych względów przemawiających za różnicowaniem sytuacji prawnej dzierżawcy oraz współwłaściciela (który ma znacznie szerszy zakres uprawnień do nieruchomości).

[Kaskadowe prawo pierwokupu] Opisane wyżej wątpliwości rozwiązuje druga koncepcja, oparta na hierarchii praw pierwokupu i wynikającej z niej kolejności ich wykonywania.²¹

W myśl tego rozwiązania uprawniony w dalszej kolejności może skorzystać ze swojego prawa dopiero w sytuacji, gdy uprawniony w bliższej kolejności z niego nie skorzysta.

Każdy uprawniony ma taki sam czas przewidziany do skorzystania z prawa pierwokupu. Odpada tym samym zagrożenie nieuzasadnionego uprzywilejowania Agencji Nieruchomości Rolnych względem innych uprawnionych.

Podobnie jak w przypadku poprzedniego rozwiązania, również „kaskadowa” postać prawa pierwokupu nie ma oparcia w przepisach powszechnie obowiązujących. Podstawą może być w tym zakresie regulacja przewidziana w art. 3 ust. 4 u.k.u.r. Przyznaje ona pierwszeństwo dzierżawcy przed prawem pierwokupu przysługującemu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Analogicznie należy rozstrzygnąć zbieg pomiędzy prawem pierwokupu współwłaściciela oraz ANR.²² Przemawiają za tym przede wszystkim względy natury funkcjonalnej.

Uzasadnieniem przyznania współwłaścicielowi oraz dzierżawcy ustawowego prawa pierwokupu jest wzgląd na ochronę dotychczasowej produkcji rolnej. Warunkiem przyznania każdemu z w/w prawa pierwokupu jest prowadzenie gospodarstwa rolnego. Ustawodawca wychodzi tym samym z założenia, że podmioty prowadzące sprzedawane gospodarstwo rolne dają lepszą rękojmie jego prawidłowego prowadzenia na nich działalności aniżeli nowi nabywcy.

Niebagatelne znaczenie ma również specyfika stosunków ziemskich. Nierzadko określona nieruchomość ma istotne znaczenie dla funkcjonowania całego gospodarstwa rolnego. Przykładem może być nieruchomość klienta. Jest ona zabudowana tuczarnią. Pozostałe nieruchomości wchodzące w skład jego gospodarstwa rolnego są przeznaczone na cele produkcyjne, niezbędne do dostarczenia (wytworzenia) ilości paszy, zboża itp. przeznaczonego dla utuczenia trzody chlewnej. Jeżeli zbywana nieruchomość ma istotne znaczenie gospodarcze dla kilku gospodarstw, wówczas osoby, które nimi zarządzają powinny mieć pierwszeństwo w jej nabyciu (w celu zachowania i utrzymania dotychczasowej produkcji rolnej).²³

Wskazane względy przemawiają za przyznaniem prawa pierwokupu zarówno w stosunku do dzierżawcy jak i współwłaściciela nieruchomości o którym mowa w art. 166 § 1 k.c.

Odmiennie kształtuje się pozycja prawna Agencji Nieruchomości Rolnych. Jest ona podmiotem powołanym do przeciwdziałania nadmiernej koncentracji gospodarstw rolnych (art. 1 pkt 2 u.k.u.r.). Przyznanie dzierżawcy pierwszeństwa przed prawem pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych świadczy o subsydiarnym charakterze prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych.²⁴

W ocenie ustawodawcy pierwszeństwo powinien mieć podmiot faktycznie użytkujący i korzystający z gruntu rolnego. Pierwszeństwo to jest bezwarunkowe. Przysługuje niezależnie od oceny gospodarności i rzetelności dzierżawcy. Nawet w przypadku, gdy prowadzona przez niego polityka rolna negatywnie wpływa na strukturę gruntów, jakość gleby itp., Agencja – mimo swoich ustawowych zadań i celów – musi uszanować przysługujące mu prawo pierwokupu.

Opisane wyżej względy świadczą o silnej pozycji dzierżawcy. Nieuzasadnione byłoby różnicowanie pozycji współwłaściciela.

[Podsumowanie] Uwzględniając powyższe okoliczności, kolizja pomiędzy prawem pierwokupu przysługującym C.C. a Agencji Nieruchomości Rolnych powinna być rozstrzygnięta na rzecz tego pierwszego.

Sporządzając akt notarialny, notariusz winien w pierwszej kolejności powiadomić o zawarciu umowy C.C. Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła skorzystać ze swojego uprawnienia dopiero w przypadku bezskutecznego upływu terminu do skorzystania z prawa pierwokupu przez współwłaściciela.

Umowa sprzedaży powinna być sformułowana w tym zakresie w następujący sposób: „A.A. sprzedaje C.C. udział we współwłasności nieruchomości (…) pod warunkiem, że C.C. nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu, a także pod warunkiem, że nie skorzysta z tego prawa Agencja Nieruchomości Rolnych.”

Poczynione w tym rozdziale uwagi mają zastosowanie wyłącznie przy założeniu, że C.C. nie nabywa nieruchomości w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego (stosownie do art. 3 ust. 7 u.k.u.r.).

IX. Zastrzeżenia

Opinia została sporządzona w oparciu o informację i dokumenty przedstawione przez klienta, w szczególności:

a)     odpisy ksiąg wieczystych,

b)    umowę przedwstępną z dnia … stycznia 2004 roku,

c)     projekt aktu notarialnego.

Opinia została wydana w oparciu o stan prawny obowiązujący w dniu 18 stycznia 2012 roku.

Opinię tę wydałem z całą sumiennością i starannością, kierując się swoją najlepszą wiedzą.

/adwokat Tomasz Grzybkowski/

Załączniki:

1. Projekt warunkowej umowy sprzedaży,
2. Wykaz dokumentów