Usterka w lokalu wydzielonym

Opinia prawna

w sprawie konieczności wstępu do piwnic i garaży w celu usuwania usterek zagrażających nieruchomości wspólnej i możliwości wykorzystania części tych pomieszczeń w interesie wspólnoty, np. do przechowywania soli drogowej

I. Podstawa zlecenia:

Opinia sporządzona na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle … nr …………. w Tulcach, przekazane drogą elektroniczną w dniu … września 2013 roku.

II. Cel opinii:

Celem opinii jest określenie sposobu działania Zarządcy nieruchomości wspólnej lub reprezentującego wspólnotę mieszkaniową Zarządu w przypadku konieczności wstępu do piwnic i garaży w celu usuwania usterek zagrażających nieruchomości wspólnej i możliwości wykorzystania części tych pomieszczeń w interesie wspólnoty, np. do przechowywania soli drogowej.

III. Podstawa prawna opinii:

Opinię sporządzono w oparciu o następujące akty normatywne:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 1994 roku Nr 85 poz. 388 ze zm.), nazywana dalej „uwl”,

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 roku Nr 13, poz. 93 ze  zm.), nazywana dalej „kc”,

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 roku Nr 43, poz. 296 ze zm.), nazywana dalej „kpc”,

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 roku Nr. 115, poz. 741 ze zm.), nazywana dalej „ugn”.

IV. Analiza merytoryczna opinii:

Stan faktyczny:

W jednej z piwnic nastąpiło wybicie okna. Okno to położone jest bezpośrednio obok instalacji należących do nieruchomości wspólnej. Uszkodzenie okna zagraża wystąpieniem szkody w nieruchomości wspólnej w przypadku zamarznięcia czy zalania instalacji.

W piwnicy zapadła się także podłoga. Prawdopodobnie na skutek nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej lub grzewczej.

Zarządca nie podejmuje działań, tłumacząc, że chodzi o elementy lokali wydzielonych, do których nie ma wstępu.

Od początku istnienia wspólnoty, sól drogowa była składowana na wyznaczonej powierzchni hali garażowej bez jakiegokolwiek sprzeciwu, czy żądania jakichkolwiek opłat ze strony właścicieli hali garażowej. Wyłoniony niedawno Zarządca nie widzi aktualnie możliwości wykorzystania tej powierzchni na przechowywanie soli. Stanowisko takie tłumaczy brakiem zgody wszystkich właścicieli danej hali garażowej, z uwagi na to, że hala garażowa nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych właścicieli hali garażowej.

Z przesłanych przez Zarząd informacji wynika, że Sąd Rejonowy w Środzie Wielkopolskiej – V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi następujące księgi wieczyste:

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (garaż) posiada KW … ,

- lokal niemieszkalny w budynku nr .. (piwnica) posiada KW …

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (piwnica) posiada KW …

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (garaż) posiada KW …

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (piwnica) posiada KW …

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (garaż) posiada KW …

- lokal niemieszkalny w budynku nr … (piwnica) posiada KW …

Z przedstawionego przez Zarząd wspólnoty stanu faktycznego nie wynika jednoznacznie charakter lokali. Najprawdopodobniej wszystkie piwnice znajdujące się w jednym budynku są jednym samodzielnym lokalem, stanowiącym odrębną nieruchomość. Jest to zgodnie z terminologią ustawy o własności lokali („uwl”) „lokal o innym przeznaczeniu”. Dla piwnic tych prowadzi się jedną księgę wieczystą, a współwłaściciele korzystają z poszczególnych komórek na zasadzie podziału korzystania rzeczy wspólnej (łac. quoad usum). To samo dotyczy hali garażowej w danym budynku. Lokale te zostały zatem zgodnie z treścią odpowiednich ksiąg wieczystych wyodrębnione.

Inaczej sytuacja przedstawiałaby się, gdyby piwnice i hale garażowe nie były wyodrębnione i stanowiły część składową nieruchomości wspólnej, czy część składową lokali albo stanowiły pomieszczenie przynależne do danego mieszkania. Chociaż księgi wieczyste cieszą się rękojmią wiary publicznej, chroniąc czynności prawne podjęte w dobrej wierze w zaufaniu do ich treści, nie jest wykluczone, że treść ksiąg jest niezgodna ze stanem rzeczywistym. Jest to jednak sytuacja mało prawdopodobna wedle posiadanych informacji. Odmienna ocena końcowa może wyniknąć z analizy poszczególnych aktów notarialnych.

Rozważania merytoryczne:

Granice nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 uwl, Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustalenie, gdzie dokładnie przebiega granica między nieruchomością wspólną, a poszczególnymi lokalami nastręcza w praktyce trudności. Częściami składowymi nieruchomości wspólnej są np. ciągi wodne, kanalizacyjne, kable elektryczne, niezależnie od tego, że położone mogą być w lokalach wyodrębnionych. Sąd Najwyższy wskazał, że do nieruchomości wspólnej należą m.in. klatki schodowe, windy, fundamenty, ściany zewnętrzne, dach.¹

W przypadku zaistniałym we wspólnocie, tj. dziury w podłodze w pomieszczeniu piwnicznym, za część składową nieruchomości wspólnej należałoby uznać także podłogę najniższej kondygnacji, z wyjątkiem jej wierzchniej warstwy (posadzki). Podłoga ta spełnia tę samą funkcję, co ściany zewnętrzne, chroniąc wnętrze budynku przed wpływem czynników zewnętrznych, np. przed podsiąkaniem wody.

Ponadto podłogę, z wyjątkiem jej wierzchniej warstwy powinno się traktować analogicznie jak elementy konstrukcyjne budynku. Sąd Najwyższy uznał w jednym z orzeczeń, że balkony służące wyłącznie właścicielowi jednego lokalu, są pomieszczeniem pomocniczym tego lokalu  i wydatki na utrzymanie tego balkonu w należytym stanie technicznym obciążają tego właściciela. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają natomiast wspólnotę mieszkaniową.²

Innym argumentem przemawiającym za ujęciem podłogi bez posadzki jako części składowej nieruchomości wspólnej, jest fakt, że graniczy ona z gruntem, który stanowi bezsprzecznie część nieruchomości wspólnej. Jak podkreśla J. Ignatowicz wskazując granice przestrzenne nieruchomości lokalowej, w skład takiej nieruchomości wchodzą urządzenia zakreślające przestrzeń lokalu, jednakże tylko w części. W połowie należą one do właściciela lokalu, a w połowie do sąsiada. Ma to istotne znaczenie dla oceny, na kim spoczywa obowiązek utrzymania wymienionych urządzeń w należytym stanie. Przykładowo można wskazać, że do właściciela lokalu, gdy naprawy wymaga ściana wewnątrz lokalu, do wspólnoty – gdy dotyczy to zewnętrznej strony muru. Dodać wypada, że powyższa wykładnia harmonizuje z przepisami art. 152 i 154 k.c. normującymi omawiany problem w wypadku sąsiedztwa nieruchomości gruntowych.³

Możliwość wstępu i dokonywania napraw

Wprowadzenie

W danym stanie faktycznym, naprawa dziury w piwnicy przez Zarządcę ze środków wspólnoty poza powodami wynikającymi z granic nieruchomości jest tym bardziej zasadna, że prawdopodobnie wyrwa powstała na skutek przyczyn leżących w nieruchomości wspólnej.

Okno w piwnicy trudno jednak uznać za element konstrukcyjny, chociaż jego zadaniem jest także uchronienie wnętrza przed wpływem czynników zewnętrznych.

Naprawa okna jest jednak niezbędna do uchronienia przed szkodą nieruchomości wspólnej z uwagi na przebieg zaraz obok okna instalacji stanowiących część składową nieruchomości wspólnej. Powinno się w tej analizowanej sytuacji wyjątkowo dopuścić naprawę ze środków wspólnoty i w ramach obowiązków Zarządcy nieruchomości, zgodnie z art. 185 ust. 1 pkt 2) i 5) ustawy o gospodarce nieruchomościami.⁴ Zarządzanie nieruchomościami oznacza m. in. (…) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości przez planowanie i wykonywanie niezbędnych napraw i remontów oraz usuwanie ewentualnych zagrożeń, jakie wiążą się z eksploatacją konkretnej nieruchomości.⁵

W literaturze pojawiają się odmienne głosy⁶, jednak nie odnoszą się one do sytuacji zagrożenia nieruchomości wspólnej. O ile bowiem trudno uzasadnić naprawę okna w piwnicy stanowiącej odrębny lokal, kiedy ta usterka nie zagraża nieruchomości wspólnej, to odmiennie przedstawia się sytuacja w przypadku takiego zagrożenia. Wówczas w grę wchodzić mogłyby normy dotyczące stanu wyższej konieczności.

Kwestie wstępu do lokalu

Zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, na żądanie Zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

W modelowej sytuacji, jeżeli właściciel odmówi, Zarząd może wystąpić do sądu o nakazanie udostępnienia. W praktyce oznacza to stratę czasu, która doprowadzić może do znacznych szkód zwłaszcza, jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności.

W takich sytuacjach powinno się korzystać z instytucji stanu wyższej konieczności. Zgodnie z art. 142 kodeksu cywilnego, właściciel nie może się sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom majątkowym tej osoby lub osoby trzeciej, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek uszkodzenia, użycia lub zniszczenia rzeczy. Właściciel może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Jeżeli można rzecz cudzą użyć w takim celu, to tym bardziej można na jej teren wejść.

Stosunek wymienionych wyżej przepisów nie ma charakteru normy szczegółowej (art. 13 ust. 2 uwl) do normy ogólnej (art. 142 kc), który wyłączałby zastosowanie normy ogólnej w przypadku lokali odrębnych. Skorzystanie jednak z art. 142 kc może pociągać za sobą konieczność naprawienia szkody. W przypadku naprawy przykładowo wybitego okna właściciel nie poniesie szkody, zostanie wzbogacony.

Zaznaczyć jednak trzeba, że w sytuacjach, w których dokonanie naprawy zapobiega także uszkodzeniu lokalu, do którego wstępu się żąda, zgody takiej mógłby udzielić którykolwiek ze współwłaścicieli. Zgodnie z art. 209 kc, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (tzw. czynności zachowawcze).

Przesłanki stanu wyższej konieczności

Możliwość ingerencji w cudze prawo własności uzależniona jest od spełnienia przesłanek stanu wyższej konieczności. Zgodnie z art. 142 ust. 1 i 2 kc, użycie rzeczy musi być konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom majątkowym, a grożąca szkoda musi być oczywiście i niewspółmiernie większa aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia rzeczy.

Konieczność oznacza, że w inny sposób nie da się uniknąć zagrożenia. Ten warunek w przedstawionym stanie faktycznym jest spełniony.

Bezpośredniość oznacza, że istnieje realna groźba natychmiastowego naruszenia zagrożonego dobra.⁷ O ile w okresach dobrej pogody mogą wystąpić co do tej przesłanki pewne wątpliwości, jeżeli np. nie ma ryzyka zalania instalacji elektrycznych przez opady, o tyle zbliżanie się zimy oznacza realne niebezpieczeństwo, które może się natychmiast zmaterializować. Z uwagi na to można przyjąć, że najpóźniej w okresie spodziewanych ujemnych temperatur, przesłanka bezpośredniości zostanie również spełniona.

Awaria instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej czy grzewczej może za sobą pociągnąć oczywiście większe szkody, niż wejście do lokalu i naprawa okna. Również ta przesłanka jest zatem spełniona.

W analizowanym stanie faktycznym może zatem znaleźć zastosowanie art. 142 kc.

Naprawa uszkodzonego okna, którego brak zagraża nieruchomości wspólnej, ze środków wspólnoty jest tym bardziej uzasadniona, że współwłaściciele garaży czy piwnic wnoszą z tytułu własności tych lokali większe opłaty na fundusze wspólnoty. W analizowanej sytuacji nie należy kłaść nacisku na fakt wzbogacenia współwłaścicieli lokalu, ale na uchronienie przed szkodą nieruchomości wspólnej.

Modelowo w sytuacjach awarii w lokalu odrębnym, Zarząd lub Zarządca, powinien wezwać właścicieli do naprawy, powołując się na ich obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie, wynikający z art. 13 ust. 1 uwl. Gdyby właściciele awarii nie usunęli, wspólnota reprezentowana przez Zarząd czy Zarządcę mogłaby domagać się przed sądem naprawienia awarii. Po uzyskaniu orzeczenia sądowego w przypadku niewykonania go przez dłużnika, mogłaby naprawić awarię na koszt dłużnika w trybie egzekucji świadczenia niepieniężnego, zgodnie z art. 1049 kodeksu postępowania cywilnego. Droga ta w sytuacji zagrażającej nieruchomości wspólnej byłaby nieefektywna. Gdyby z powodu nieusunięcia awarii przez właścicieli wyniknęła szkoda, przysługiwałoby wobec nich roszczenie odszkodowawcze.

Możliwości działania w przyszłości

W celu uniknięcia takich kłopotów w przyszłości konieczne byłoby podjęcie uchwały właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej, ustalającej części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 8) uwl. Uchwałą taką można by także zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną np. kosztów utrzymania czystości w halach i piwnicach.

Inną opcją byłoby zwołanie przez współwłaścicieli danej hali garażowej czy piwnicy zebrania, na którym powołaliby pełnomocnika do dokonywania czynności zwykłego zarządu, określając zasady wykonywania tego zarządu. Przykładowo pełnomocnikowi takiemu współwłaścicieli mogliby nadać uprawnienie do działania według jego uznania. Na takim zebraniu współwłaściciele mogliby też zawrzeć umowę dotyczącą zarządu rzeczą wspólną, np. powierzając ten zarząd określonemu zarządcy. Współwłaściciele takiego lokalu mogliby ustanowić także pełnomocnika do zawarcia umowy o zarząd lokalem, wyposażając pełnomocnika w prawo wyboru i zmiany Zarządcy.

Wykorzystywanie części lokalu odrębnego na użytek nieruchomości wspólnej

Zasadniczo wspólnota powinna uzyskać zgodę współwłaścicieli hali garażowej np. na składowanie na części powierzchni hali soli. Zgoda taka nie musi być jednak wyraźna. Może ona być wyrażona konkludentnie, tj. przez czynności dorozumiane. Jeżeli przez cały czas istnienia wspólnoty (przeszło 10 lat) współwłaściciele tolerowali składowanie soli i nie domagali się z tego tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, można przyjąć, że udzielili zgody na przechowywanie soli bez konieczności uiszczania wynagrodzenia.

Zaleca się jednak, w celu usunięcia wątpliwości, żeby współwłaściciele hali i piwnic wybrali spośród siebie pełnomocnika. Dla pełnomocnika do dokonywania czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli.

W przypadku chęci wykorzystania fragmentów powierzchni piwnic lub hal garażowych do nowych celów, powinno się uzyskać zgodę współwłaścicieli. Jeżeli ten cel byłoby tak różny od zwyczajnych zastosowań garaży czy piwnic, że można by zgodę na wykorzystywanie na ten cel uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd – konieczna byłaby wówczas zgoda wszystkich współwłaścicieli.

V. Wnioski opinii:

1. W przypadku awarii elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak podłoga piwnicy z wyłączeniem posadzki, stanowiących część składową nieruchomości wspólnej istnieje możliwość naprawy przez Zarządcę ze środków wspólnoty.

2. W przypadku awarii części lokali odrębnych, która zagraża nieruchomości wspólnej bezpośrednio szkodą oczywiście i niewspółmiernie większą, aniżeli uszczerbek w lokalu odrębnym wynikający z użycia lokalu odrębnego, dopuszczalne jest dokonanie naprawy przez Zarządcę ze środków wspólnoty.

3. Zasadniczo na wykorzystanie części powierzchni lokali wyodrębnionych, konieczna jest zgoda współwłaścicieli. W przypadku jednak gdy przez wiele lat nie sprzeciwiali się oni takiemu korzystaniu i nie żądali za nie wynagrodzenia, można przyjąć, że konkludentnie wyrazili zgodę na bezpłatne korzystanie w tym zakresie przez wspólnotę.