Umowa deweloperska

Opinia prawna

w sprawie przesłanek zawierania umowy deweloperskiej

I. Podstawa zlecenia:

Opinia sporządzona na zlecenie spółki X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością  z siedzibą w …, złożone w dniu … kwietnia 2013 roku.

II. Cel opinii:

Celem opinii jest analiza prawnego obowiązku zawierania z klientem zainteresowanym zakupem lokalu mieszkalnego umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy inwestycja została zakończona, a budynek powstały w jej ramach oddany do użytku.

III. Podstawa prawna opinii:

Opinię sporządzono w oparciu o następujące akty normatywne:

1. Ustawa z dnia 16 września 2011 r  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), dalej zwana ustawą,
2. Ustawa z dnia 7  lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, ze zm.).

IV. Analiza merytoryczna opinii:

1. A.    Stan faktyczny:

Spółka X Sp. z o.o. (dalej Spółka) jest właścicielem działki w … przy ul. …, na której wybudowała budynek mieszkalny jednorodzinny (w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) o dwóch lokalach mieszkalnych. Budynek został oddany do użytkowania. Jeden z lokali w przedmiotowym budynku ma zostać sprzedany klientowi Spółki.

1. B.    Rozważania merytoryczne:
2. 1.   Definicja umowy deweloperskiej

Do czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska nie była uregulowana w żadnym akcie prawnym jako umowa nazwana. W praktyce najczęściej stosowano umowę, w której deweloper zobowiązywał się do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia jego odrębnej własności, a następnie sprzedaży tego lokalu na rzecz nabywcy.

Ustawa uregulowała zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy (w odróżnieniu od definicji wynikającej z Prawa budowlanego) jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa zdefiniowała umowę deweloperską oraz określiła jej konieczną treść (tzw. postanowienia istotne przedmiotowo, essentialia negotii). W obecnym stanie prawnym pod pojęciem umowy deweloperskiej rozumie się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt. 5 ustawy).

Istotnym elementem powyższej definicji jest powiązanie zobowiązania do ustanowienia czy przeniesienia prawa z przeprowadzeniem i zakończeniem przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego, który definiowany jest jako proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący:

• budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz
• czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności
• nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa,
• przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego,
• nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

Definicja umowy deweloperskiej zakłada zatem, iż jest ona zawierana na etapie budowy lub nawet przed jej rozpoczęciem, aby zapewnić nabywcy jak najszerszą ochronę w sytuacji, gdy jest on zobowiązany do zaangażowania środków pieniężnych, a budowa jeszcze się nie rozpoczęła lub jest dopiero w toku. W takiej sytuacji bowiem nabywca nie ma stuprocentowej pewności, że budowa zostanie pomyślnie ukończona i do ustanowienia prawa na jego rzecz dojdzie.

W konsekwencji, umowa zawierana z klientem dopiero po zakończeniu procesu budowalnego nie spełnia przesłanek umowy deweloperskiej, gdyż zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku staje się bezprzedmiotowe. Jak wskazuje się w doktrynie, ‘umowa deweloperska nie może jednak ograniczać się do samej tylko sprzedaży nieruchomości, tzn. przenoszenia na nabywców własności lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych nabytych przez dewelopera od innego podmiotu w stanie gotowym do zbycia. Wynika to z art. 3 pkt 5 OchrNabU, mówiącego wyraźnie o ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywców własności lokali mieszkalnych, lub domów jednorodzinnych „po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego¹”. Co więcej, wskazuje się wręcz, że w chwili zawierania umowy deweloperskiej jej przedmiot nie ma jeszcze bytu prawnego: „w chwili zawierania umowy jej przedmiot w sensie prawnym nie istnieje, ponieważ nie ma samodzielności, a gdy mowa o lokalu, to nie istnieje on również w sensie fizycznym. W odmiennych okolicznościach zobowiązanie się dewelopera do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na oznaczoną osobę można by traktować jako umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego budowa została już ukończona. Takie zobowiązanie natomiast pozbawione byłoby wystarczającego wyróżnika, który pozwalałby postrzegać je jako właściwe dla umowy deweloperskiej²”

1. 2.     Treść umowy deweloperskiej

Powyższe rozważania potwierdza przepis art. 22 ustawy, który szczegółowo reguluje treść umowy deweloperskiej. W punkcie 18 tego artykułu ustawodawca wymienił zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wymienione w art. 22 elementy stanowią minimalną treść umowy deweloperskiej, nie jest możliwe pominięcie żadnego z nich: „Katalog postanowień umowy deweloperskiej zamieszczony w art. 22 nie jest listą zamkniętą (…) Oznacza to, że umowa deweloperska może - i powinna - zawierać także inne ustalone przez strony uzgodnienia, a wymienione w tym przepisie klauzule należy traktować jako jej minimalną treść, z uwzględnieniem różnic wynikających z przedmiotu nabycia oraz specyfiki danej transakcji³”.

1. 3.     Podsumowanie

Z przedstawionej analizy wynika, że w przypadku gdy budynek, w którym ma zostać wyodrębniony lokal, został już wybudowany, wykluczone jest, aby w umowie deweloper zobowiązywał się do przeprowadzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego, którego celem jest jego wybudowanie. Jeżeli nie jest możliwe ukształtowanie treści stosunku prawnego tak, aby odpowiadał on ustawowej definicji umowy deweloperskiej, umowa, która zostanie zawarta między nabywcą a deweloperem nie będzie objęta zakresem zastosowania komentowanej ustawy.

W takiej sytuacji nie istnieje prawny obowiązek zawierania z klientem umowy deweloperskiej - dopuszczalne jest więc korzystanie z prawnych instrumentów, które były stosowane przed wejściem w życie ustawy. Możliwe jest zatem ustanowienie odrębnej własności lokalu i zawarcie z nabywcą umowy sprzedaży tego lokalu, jak również posłużenie się instytucją umowy przedwstępnej i przyrzeczonej.

V. Wnioski opinii:

1. Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

2. Koniecznym elementem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

3. Jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie zostało już zakończone, umowa zawierana z nabywcą lokalu w wybudowanym przez dewelopera budynku nie będzie objęta zakresem zastosowania komentowanej ustawy.

4. Sprzedaż lokalu w wybudowanym już przez dewelopera budynku może nastąpić na podstawie rodzajów umów stosowanych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Możliwe jest zatem zawarcie umowy przeniesienia prawa własności tego lokal na nabywcę (przy jednoczesnym jego wyodrębnieniu) lub zawarcie umowy przedwstępnej do takiej umowy, a następnie zawarcie umowy właściwej.