Kryzys a rozwiązanie umowy najmu

Poznań, dnia … marca 2009 roku

OPINIA PRAWNA
w sprawie spółki XXX Poland Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością


I. Podstawa zlecenia:

Opinia prawna sporządzona na zlecenie spółki XXX Poland Sp. z o.o.

II. Cel opinii:

Ocena dopuszczalności zmiany bądź rozwiązania Umowy Najmu Budynku Magazynu w  P. k. Poznania zawartej 10 lutego 2007 roku, przez XXX Poland Sp. z  o.o., ze względu na obecny kryzys gospodarczy.

III. Podstawa prawna opinii:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U.64.16.93, zm.: Dz.U. 71.27.252, zm.: Dz.U. 76.19.122, zm.: Dz.U. 82.11.81, zm.: Dz.U. 82.19.147, zm.: Dz.U. 82.30.210, zm.: Dz.U. 84.45.242, zm.: Dz.U. 85.22.99, zm.: Dz.U. 89.3.11, zm.: Dz.U. 89.33.175, zm.: Dz.U. 90.34.198, zm.: Dz.U. 90.55.321, zm.: Dz.U. 90.79.464, zm.: Dz.U. 91.107.464, zm.: Dz.U. 91.115.496, zm.: Dz.U. 93.17.78, zm.: Dz.U. 94.27.96, zm.: Dz.U. 94.105.509, zm.: Dz.U. 94.85.388, zm.: Dz.U. 95.83.417, zm.: Dz.U. 95.141.692, zm.: Dz.U. 96.114.542, zm.: Dz.U. 96.139.646, zm.: Dz.U. 97.43.272, zm.: Dz.U. 97.157.1040, zm.: Dz.U. 96.149.703, zm.: Dz.U. 97.115.741, zm. Dz.U. 97.117.751, zm.: Dz.U. 98.117.758, zm.: Dz.U. 98.106.668, zm.  Dz.U.99.52.532, zm. Dz.U. 00.22.271, zm. Dz.U. 00.88.983, zm. Dz.U. 00.74.855, zm. Dz.U. 00.74.857, zm. Dz.U. 00.114.1191, zm.: Dz.U. 01.11.91, zm. Dz.U. 01.71.733, zm.: Dz.U. 01.145.1638, zm. Dz.U. 01.130.1450, zm. Dz.U. 02.113.984, zm. Dz.U. 02.141.1176, zm. Dz.U. 03.49.408, zm. Dz.U. 03.60.535, zm. Dz.U. 03.64.592, zm. Dz.U. 03.49.408, zm. Dz.U. 03.60.535, zm. Dz.U. 03.124.1151, zm. Dz.U. 04.91.870, zm. Dz.U. 04.96.959, zm. Dz.U. 04.172.1804, zm. Dz.U. 04.162.1692, zm. Dz.U.04.281.2783, zm. Dz.U. 05.48.462, zm. Dz.U. 06.133.935, zm. Dz.U. 07.80.538, zm. Dz.U. 07.82.557, zm. Dz.U. 06.164.1166, zm. Dz.U.06.164.1166, zm. Dz.U.08.116.731, zm. Dz.U.07.181.1287, zm. Dz.U.08.163.1012, zm. Dz.U.08.220.1425, zm. Dz.U.08.228.1506 („kc”),
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze Dz.U 2003.60.535, zm. Dz.U. 2003.217.2125, zm. Dz.U. 2004.91.870, zm. Dz.U. 2004.91.871 zm. Dz.U. 2004.96.959, zm. Dz.U. 2004.121.1264, zm. Dz.U. 2004.146.1546, zm. Dz.U. Dz.U. 2004.173.1808, zm. Dz.U. Dz.U.2004.210.2135, zm. Dz.U. 2005.94.785, zm. Dz.U. 2005.183.1538, zm. Dz.U. 2005.184.1539, zm. Dz.U. 2006.47.347, zm. Dz.U. 2006.133.935, zm. Dz.U Dz.U.2006.157.1119, zm. Dz.U. 2007.179.1279, zm. Dz.U. 2007.123.850, zm. Dz.U. 2006.157.1119, zm. Dz.U. 2008.96.606, zm. Dz.U. 2008.116.731 („pr up i n”),
3. Umowa najmu budynku magazynu w P. k. Poznania z dnia 15 lutego 2007 roku pomiędzy YYY Sp. z o.o. a XXX Poland Sp. z o.o. („Umowa Najmu”).

IV. Analiza merytoryczna:

A. Analiza stanu faktycznego:

Opiniowany stan faktyczny został ustalony w oparciu o informacje podane przez klienta podczas spotkania w kancelarii oraz umowy najmu Budynku Magazynu położonego w P. k. Poznania z dnia 10 lutego 2007 roku („Umowa Najmu”).
W dniu 10 lutego 2007 roku XXX Poland Sp. z o.o. („Najemca”) zawarła z  YYY Sp. z o.o. („Wynajmujący”) Umowę Najmu. Umowa Najmu została zawarta na czas określony do dnia 1 sierpnia 2012 roku. Strony przewidziały możliwość jej wcześniejszego rozwiązania (art. 9.4, 9.8, 12). Jednym z  przypadków, kiedy Wynajmujący może wypowiedzieć Umowę Najmu jest „złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości Najemcy” (art. 12.1.5.). Umowa Najmu podlega prawu polskiemu (art. 18.1.), a wszystkie wynikające z niej spory, rozpozna Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej w  Warszawie (art. 18.2). Budynek Magazynu znajduje się w stanie wolnym od wad.
Na podstawie dostarczonej przez Najemcę dokumentacji ustalono, że osoba działająca w imieniu Wynajmującego nie wykazała w należyty sposób umocowania.
W dniu 30 stycznia 2009 roku Wynajmujący zawiadomił Najemcę o cesji, wynikających z Umowy Najmu, wierzytelności na rzecz banku DDD S.A. („Bank”). Z treści powiadomienia wynika, że Bank nie przejął długu Wynajmującego. Najemcy nie jest znana dokładna treść umowy cesji.

B. Analiza sytuacji prawnej Najemcy:

1. Uwagi wprowadzające.
Umowa została zawarta na czas oznaczony, co zgodnie z art. 673 § 3 kc prowadzi do wniosku, że jej wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w  przypadkach w niej określonych.
Uprawnienia do zmiany bądź rozwiązania Umowy Najmu przez Najemcę mają źródło bezpośrednio w Umowie Najmu. Najemca ma prawo rozwiązać Umowę Najmu na podstawie art. 9.4. oraz 9.9. Umowy Najmu.¹  Powołane postanowienia dotyczą sytuacji, gdy stan Wynajmowanej Powierzchni uniemożliwia prawidłowe z  niej korzystanie. Z przekazanych przez klienta informacji wynika, że przedmiot Umowy Najmu nadaje się do umówionego użytku. Z tego względu powołane postanowienia nie znajdują w omawianych okolicznościach zastosowania. Z podobnych względów nie znajdzie zastosowania art. 664 kc²  przyznający uprawnienie Najemcy do obniżenia czynszu z uwagi na wady przedmiotu najmu oraz art. 682 kc, umożliwiającego natychmiastowe wypowiedzenie umowy, gdy wynajmowany lokal ma wady, zagrażające życiu albo zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.³

2. Skutki prawne braku umocowania do reprezentacji Wynajmującego.
Z treści Umowy Najmu wynika, że Wynajmujący był reprezentowany przez pełnomocnika – Krzysztofa B.⁴  Z wykazu załączników wynika, że pełnomocnik Wynajmującego nie udokumentował należycie swojego umocowania. Powyższe okoliczności mogą wskazywać na to, że Umowa Najmu została zawarta przez osobę, która nie była umocowana do działania w imieniu Wynajmującego.
Sytuacji zawarcia umowy przez osobę nieumocowaną dotyczy art. 103 kc. Zgodnie z powołanym przepisem, fakt zawarcia Umowy Najmu powinien zostać potwierdzony przez Wynajmującego i Bank. Najemca, nie może powoływać się względem tych podmiotów na fakt nienależytego umocowania pana Krzysztofa B. Może natomiast wyznaczyć odpowiedni termin⁵  na potwierdzenie przez Wynajmującego i  Bank Umowy Najmu (art. 103 § 2 kc). Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, Umowa Najmu przestaje wiązać Najemcę. Wyznaczony termin powinien umożliwić rzekomym mocodawcom należyte zapoznanie się ze skutkami ewentualnego potwierdzenia. W sytuacji, gdy wyznaczony termin, obiektywnie nie umożliwia należyte zapoznanie się z treścią oraz skutkami Umowy Najmu, termin na potwierdzenie ulega z mocy prawa przedłużeniu.⁶ Najemca staje się wolny od zobowiązania dopiero po upływie terminu, którego długość obiektywnie pozwala przyjąć, że druga strona miała wystarczająco dużo czasu na powzięcie decyzji. Przy ustalaniu długości terminu niezbędnego do należytego zapoznania się z Umową Najmu, powinna wpływać okoliczność, że rzekomy Wynajmujący ewidentnie zaniedbał ustalenia, czy Umowa Najmu zawarły osoby do tego umocowane. Okoliczność, że zarówno Wynajmujący jak i Bank to podmioty prowadzące działalność gospodarczą, świadczy o nie dołożeniu przez nich należytej staranności i przemawia zdecydowanie na ich niekorzyść.
Dopuszczalnej jest dorozumiane potwierdzenie czynności prawnej przez rzekomego mocodawcę, polegające na przystąpieniu do wykonania zobowiązania. Warunkiem skuteczności takiego potwierdzenia jest świadomość Wynajmującego oraz Banku, że Umowę Najmu zawarła osoba nieuprawniona.⁷  W opiniowanym stanie faktycznym Wynajmujący oraz Bank mogli łatwo ustalić fakt wadliwej reprezentacji. Zawierając umowę cesji wierzytelności, zarówno w interesie Banku jak i  Wynajmującego było powtórne zbadanie czy Umowa Najmu wywołuje skutki prawne. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Bank i Wynajmujący zaniedbali ustalenia tak istotnej okoliczności.
Ze względu na powyższe okoliczności, zaleca się, aby Najemca wyznaczył Wynajmującemu i Bankowi pięciodniowy termin do potwierdzenia Umowy Najmu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, Najemca będzie wolny od zobowiązania. Z uwagi na cesję wierzytelności, Najemca powinien wezwać do potwierdzenia Umowy Najmu zarówno Wynajmującego jak i Bank.
Długość zaproponowanego terminu spełnia wymogi przewidziane w art. 103 § 2 kc. Wynajmujący i Bank są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami. Dodatkowo, Wynajmujący od roku wykonuje świadczenia wynikające z Umowy Najmu. Bank jako podmiot wykorzystujący w swojej działalności szeroko pojęte zabezpieczenia rzeczowe, posiada odpowiednią wiedzę i kompetencje do szybkiego podjęcia decyzji w przedmiocie dalszego bytu Umowy Najmu. W przypadku, gdyby Bank lub Wynajmujący kwestionowali długość terminu, którego nie byli w  stanie dotrzymać, Najemca może zawsze podnieść zarzut, iż wyznaczenie zbyt krótkiego terminu nie niweczy samego wezwania do potwierdzenia czynności prawnej.

3. Zmiana Umowy Najmu w wyniku nadzwyczajnej zmiany stosunków.

a) Ogólna charakterystyka art. 357¹ kc.
Podstawą zmiany treści Umowy Najmu mogą być nadzwyczajne, nieprzewidziane (w chwili jej zawarcia) okoliczności, powodujące narażenie jednej ze stron na rażące straty bądź nadmierne trudności związane z jej wykonaniem. Zgodnie z art. 357¹ kc⁸, w takiej sytuacji możliwe jest:
a) oznaczenie na nowo sposobu wykonania (np. zmiana terminów płatności),
b) zmiana wysokości poszczególnych świadczeń (np. poprzez zmniejszenie Czynszu) lub,
c) rozwiązania Umowy Najmu.
Brzmienie komentowanego przepisu, jednoznacznie wskazuje, że powyższe uprawnienia można zrealizować dopiero na etapie postępowania sądowego.⁹ Nie ma jednak przeszkód, aby powołać go już w przypadku ewentualnej renegocjacji Umowy Najmu. Faktyczna realizacja przewidzianych w art. 3571 kc uprawnień dokonuje się zawsze na mocy orzeczenia sądu. Orzeczenie to może również wydać sąd arbitrażowy.¹⁰
Proponuję się również, aby w przyszłych umowach, których stroną jest Najemca, umieszczane były tzw. klauzule adaptacyjne, zobowiązujące strony umowy do podjęcia jej renegocjacji na wypadek powstania nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Pozwoli to znacznie uprościć przystosowanie umów do zmian w  gospodarce.

b) Przesłanki zastosowania art. 357¹ kc.
Zastosowanie instytucji przewidzianej w art. 357¹ kc uzależnione jest od stwierdzenia, że powstała nadzwyczajna zmiana stosunków powodująca, że wykonanie Umowy Najmu połączone jest z  nadmiernymi trudnościami lub będzie groziło Najemcy rażącą stratą. W  literaturze pojęcie nadzwyczajnej zmiany stosunków rozumiane jest jako stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały, niezwykły i zaskakujący¹¹, mający powszechny charakter oraz niezależny od woli stron. Podkreśla się, że nadzwyczajna zmiana stosunków dotyczy wyłącznie zdarzeń niemieszczących się w typowym ryzyku kontraktowym.¹²
Omawianego pojęcia nie można utożsamiać z siłą wyższą., która powoduje całkowite wyłączenie odpowiedzialności kontraktowej i pociąga za sobą wygaśnięcie zobowiązania (art. 475 kc). W przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków, zobowiązanie jest w dalszym ciągu obiektywnie możliwe do wykonania, jednak jego wykonanie wiąże się z nadmiernymi trudnościami bądź powstaje zagrożenie rażącej straty dla jednej ze stron.
Nadzwyczajna zmiana stosunków nie oznacza wyłącznie zmiany siły nabywczej pieniądza.¹³ W przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków, zmiana siły nabywczej pieniądza jest raczej konsekwencją lub jednym z istotnych czynników wpływających na ogólne załamania koniunktury gospodarczej.
W piśmiennictwie i orzecznictwie Sądu Najwyższego jako przykład nadzwyczajnej zmiany stosunków podaje się wojnę, klęski żywiołowe, epidemie, bezrobocie, gwałtowne i nieprzewidywane załamanie się koniunktury gospodarczej powodującej spadek cen towarów, masowe redukcje zatrudnienia, gwałtowne wahania giełdowe itp.¹⁴  W  orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się jednak, że nadzwyczajną zmianą stosunków są również zmiany stawek podatku od towarów i usług VAT.¹⁵ 
Obecny kryzys gospodarczy, może zostać uznany w  świetle omawianej regulacji jako nadzwyczajna zmiana stosunków. Nie ma wątpliwości, że obecne załamanie i pogorszenie krajowej gospodarki, jest silnie związane z kryzysem światowej gospodarki. Spadek kursu polskiej waluty spowodowany jest ograniczeniem eksportu, niskimi notowaniami na światowych giełdach. Te okoliczności w sposób istotny wpływają na kondycję finansową przedsiębiorstw, które funkcjonują w sektorze usług. Ogólne załamanie się koniunktury wpływa na wysokość osiąganych zysków.¹⁶  Kryzys wpływa również w znacznym stopniu na wartość nieruchomości. Podsumowując, należy stwierdzić, że obecna sytuacja ekonomiczna może być uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 357¹ kc. Nie ma wątpliwości, że strony zawierając Umowę Najmu nie przewidywały tak nagłej zmiany stosunków gospodarczych, która w istotnym stopniu zakłóci ekwiwalentność ich wzajemnych świadczeń. W przeciwieństwie do Wynajmującego, działalność Najemcy i osiągane przez niego zyski jest bezpośrednio uzależniona od sytuacji panującej na światowych rynkach. Z tego względu, utrzymanie w mocy postanowień Umowy Najmu w dotychczasowej treści, prowadzi do rażącego pokrzywdzenia Najemcy.¹⁷
Stwierdzenie przez sąd, że zachodzą przesłanki przewidziane w art. 357¹ kc, wymaga jednak rozważenia dodatkowych okoliczności. Sąd orzekając o  ewentualnej zmianie treści Umowy będzie brał pod uwagę również takie okoliczności jak konieczność rozważenia interesów obu stron.¹⁸ Właściwa wykładnia omawianego przepisu wymaga uwzględnienia konieczności przywrócenia ekwiwalentności świadczeń. W przeciwnym razie art. 357¹ kc byłby zbędny. Zawsze bowiem, w wyniku nadzwyczajnej zmiany stosunków dochodzi do sytuacji, gdy jedna strona jest pokrzywdzona w większym stopniu. Celem komentowanego przepisu jest przywrócenie ekwiwalentność wzajemnych świadczeń, także w  sytuacji gdy druga strona nie chce renegocjować umowy.
Pomimo, że zakres przypadków objętych zakresem pojęcia nadzwyczajnej zmiany stosunków jest bardzo szeroki, podkreśla się, że art. 357¹ kc należy interpretować restrykcyjnie. Przewidziane nim uprawnienia, bezpośrednio ingerują w zasadę realnego wykonania zobowiązań.¹⁹
Wymóg uwzględnienia interesów Stron rodzi ryzyko, że Wynajmujący powoła się na okoliczność, że Najemca godząc się na stałą stawkę czynszu obliczaną w  Euro, powinien był wziąć pod uwagę ryzyko zmiany kursu tej waluty. Stała i jednolita stawka czynszu, której wysokość nie jest w żaden sposób uzależniona od osiąganych przez Najemcę dochodów również przemawiała w chwili zawarcia Umowy Najmu na jego korzyść. Ponadto, trzeba się liczyć z zarzutami, że obecny kryzys gospodarczy ma charakter przejściowy i nie jest objęty zakresem art. 357¹ kc. Na koniec należy podkreślić, że sąd orzekający w przedmiocie żądania opartego na art. 357¹ kc nie jest związany żądaniami pozwu. Mianowicie, może samodzielnie decydować o sposobie nowego oznaczenia, bądź zmiany treści Umowy Najmu.²⁰  Uprawnienia sądu wynikające z komentowanego przepisu nie stanowią jednak wyjątku od art. 321 § 1 kpc zabraniającej orzekanie ponad żądania pozwu. Zatem przykładowo sąd nie może orzec o rozwiązaniu umowy, kiedy strona wnosi tylko o zmianę umowy.
Podsumowując, obecna sytuacja rynkowa przemawia za zmianą Umowy Najmu na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków. Należy jednak mieć na względzie także przewidziany w ustawie obowiązek uwzględnienia, przy zmianie treści zobowiązania, interesów obu stron. Ta ostatnia okoliczność może być przeszkodą do zastosowania uprawnień z art. 357¹ kc.

4. Wpływ ogłoszenia upadłości na treść Umowy Najmu.

a) Ogólna charakterystyka postępowania upadłościowego.
Zmiana Umowy Najmu a nawet jej rozwiązanie mogą być konsekwencją upadłości Najemcy. Na gruncie przepisów prawa upadłościowego rozróżnia się upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego (tzw. upadłość likwidacyjna) oraz upadłość z możliwością zawarcia układu. Na wstępie należy podkreślić, że ogłoszenie upadłości nie jest jednoznaczne z likwidacją Najemcy. Dopiero prawomocne zakończenie postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku wywołuje taki skutek.
Celem upadłości likwidacyjnej jest zaspokojenie wierzycieli upadłego poprzez podział sum uzyskanych ze sprzedaży jego przedsiębiorstwa (art. 316 pr up i n).²¹  Zbycie przedsiębiorstwa nie powoduje natomiast automatycznego wygaśnięcia Umowy Najmu.
Istotą upadłości z możliwością zawarcia układu jest, podjęcie próby restrukturyzacji niewypłacalnego przedsiębiorstwa. Na gruncie obecnego stanu prawnego, układ cechuje zróżnicowany charakter prawny.²²  Możliwe jest ukształtowanie układu jako umowy dłużnika z wierzycielami, bądź porozumienia umowę pomiędzy wszystkimi wierzycielami upadłego, które w sposób autorytatywny rozstrzyga o losach jego przedsiębiorstwa.²³  Skuteczność układu uzależniona jest od zatwierdzenia przez sąd (art. 287 pr up i n). Układ może przewidywać m. in. odmienne określenie wysokości świadczeń upadłego bądź ich zmniejszenie (art. 270 pr up i n). Pod pojęciem odmiennego określenia wysokości świadczeń niewątpliwie należy rozumieć zmianę czynszu najmu. Należyte wykonanie układu, prowadzi do zakończenia postępowania upadłościowego i nie rodzi żadnych negatywnych dla niego konsekwencji. Sąd upadłościowy może w toku postępowania zmienić postanowienie o ogłoszeniu upadłości likwidacyjnej na upadłość z możliwością zawarcia układu (art. 16 pr up i n).
Podstawową przesłanką ogłoszenia upadłości jest „niewypłacalność”. Na gruncie prawa upadłościowego pod tym pojęciem rozumie się stan w którym dłużnik zaprzestaje wykonywania zobowiązań (art. 11 ust. 1 pr up i n).²⁴  W przypadku podmiotów innych niż osoby fizyczne, autonomiczną podstawą ogłoszenia upadłości zachodzi w sytuacji, gdy suma jego zobowiązań przewyższa wysokość jego aktywów (art. 11 ust. 2 pr up i n).
Ogłoszenie upadłości następuje zawsze na skutek wniosku złożonego przez dłużnika lub wierzycieli. W przypadku, gdy wniosek składa dłużnik, powinien on określić rodzaj upadłości.²⁵  Pomimo obowiązku określenia rodzaju upadłości, decydujące znaczenie odnośnie jej ogłoszenia oraz rodzaju ma zawsze sąd upadłościowy.²⁶

b) Upadłość Najemcy.
Ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację majątku Najemcy powoduje, że zmiana bądź rozwiązanie Umowy Najmu jest możliwe jedynie w przypadkach określonych w ustawie (art. 84 pr up i n).
W tym miejscu należy rozważyć także dopuszczalność art. 12.1.5. Umowy Najmu. Zgodnie z powołanym postanowieniem Wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania Umowy Najmu, w przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości Najemcy. Omawiane postanowienie nie ogranicza kręgu podmiotów, które mogą złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. Nie ma zatem przeszkód, aby z takim wnioskiem wystąpił Najemca. Komentowana klauzula budzi wątpliwości z uwagi na kategoryczne brzmienie art. 83 pr up i n. Powołany przepis stanowi, że nieważne z  mocy prawa są wszelkie klauzule przewidujące zmianę bądź rozwiązanie umowy na wypadek ogłoszenia upadłości. Budzi wątpliwości, czy zakresem powołanego przepisu objęte są również postanowienia przewidujące rozwiązanie umowy na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Dominuje pogląd, że art. 83 pr up i n jako wyjątek od zasady swobody umów powinien być interpretowany restryktywnie.²⁷ Powyższa wykładnia komentowanego przepisu nasuwa jednak szereg kontrowersji. Zgodnie z art. 58 § 1 kc, nieważność polega nie tylko na oczywistej sprzeczności z przepisami, lecz także na próbach obejścia prawa. Uzasadnione wydają się twierdzenia, że klauzula z art. 12.1.5. Umowy Najmu ma na celu uniknięcie przez Wynajmującego negatywnych konsekwencji w przypadku ogłoszenia przez Najemcę upadłości. Można zatem stwierdzić, że komentowane postanowienie stanowi próbę obejścia zakazu przewidzianego w art. 83 pr up i n.²⁸  Przeciwko dopuszczalności stosowania klauzuli z art. 12.1.5. Umowy Najmu przemawia również brzmienie art. 353¹ kc.²⁹  Zgodnie z powołanym przepisem, treść stosunku zobowiązaniowego nie może „sprzeciwiać się ustawie”. Natomiast zgodnie z art. 58 § 1 kc, nieważne (sprzeciwiające się ustawie) są nie tylko postanowienia wyraźnie zabronione przez prawo, lecz również prowadzące do jego obejścia.
Należy jednak po raz kolejny podkreślić, że dominujący jest pogląd opowiadający się za dopuszczalnością tego typu klauzul. Z tego względu należy podkreślić, że w sytuacji, gdyby Najemca złoży wniosek o  ogłoszenie upadłości, Wynajmujący będzie mógł skutecznie wypowiedzieć Umowę Najmu. Biorąc pod uwagę cel wprowadzenia tego typu klauzul do umów, takie rozwiązanie jest bardzo prawdopodobne. Uprawnienie o którym mowa w art. 12.1.5. Umowy Najmu dotyczy zarówno wniosku o upadłość z możliwością zawarcia układu jak i wniosku o  upadłość likwidacyjną. Klauzule wprowadzające możliwość wypowiedzenia umowy na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości są powszechnie stosowane we wszystkich umowach w obrocie gospodarczym. Zatem istnieje również ryzyko, że również inni kontrahenci Najemcy mogą odstąpić lub wypowiedzieć swoje umowy.
W przypadku uznania przez sąd upadłościowy, że art. 12.1.5. Umowy Najmu jest nieważny z  uwagi na obejście zakazu z art. 83 pr up i n, dopuszczalne jest wypowiedzenie Umowy Najmu także w toku postępowania upadłościowego. Zgodnie z art. 109 ust. 1 pr up i n, syndyk może rozwiązać Umowę Najmu, na podstawie zarządzenia sędziego komisarza. W takim przypadku, syndyk może wypowiedzieć Umowę Najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Komentowany przepis stanowi autonomiczną podstawę wypowiedzenia, syndyk nie musi w żaden sposób uzasadniać oświadczenia o  wypowiedzeniu. Należy jednak podkreślić, że uczestnicy postępowania upadłościowego mogą zaskarżyć zarządzenie sędziego komisarza w  przedmiocie udzielenia zgody na wypowiedzenie umowy.  Przesłanką skutecznego wypowiedzenia Umowy Najmu na podstawie art. 109 ust. 1 pr up i n, może nastąpić wyłącznie w przypadku, gdy trwanie umowy najmu utrudnia likwidację masy upadłości albo stawka czynszu odbiega od przeciętnych stawek.
Ponadto w przypadku skorzystania przez syndyka z tego uprawnienia, Wynajmujący może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania Umowy Najmu (art. 109 ust. 2 pr up i n).
Kolejną podstawą rozwiązania Umowy Najmu w toku postępowania upadłościowego jest art. 110 ust. 3 pr up i n, zgodnie z  którym syndyk może wypowiedzieć Umowę Najmu nieruchomości na której prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. W przeciwieństwie do uprawnienia z art. 109 ust. 1 pr up i n, uprawnienie do wypowiedzenia Umowy Najmu nie jest uzależnione od zarządzenia sędziego komisarza. Podobnie jednak jak w poprzedniej sytuacji, Wynajmujący mógłby się domagać odszkodowania z tytułu przedwczesnego rozwiązania Umowy Najmu (art. 110 ust. 5 pr up i n).
Rozwiązanie Umowy Najmu na podstawie powołanych przepisów powoduje, że oświadczenia o wypowiedzeniu pozostają w mocy pomimo zmiany postanowienia o ogłoszeniu upadłości likwidacyjnej na upadłość z możliwością zawarcia układu (art. 117 pr up i n). Ewentualne uchylenie skutków prawnych oświadczeń o  rozwiązaniu Umowy Najmu może jedynie na mocy postanowienia stron.
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, możliwe jest rozwiązanie Umowy Najmu w  przypadku ogłoszenie przez Najemcę upadłości. Rozwiązanie może nastąpić na skutek oświadczenia Wynajmującego, korzystającego z przyznanego mu uprawnienia z art. 12.1.5. Umowy Najmu, albo na skutek wypowiedzenia złożonego przez syndyka już w toku postępowania upadłościowego na podstawie art. 109 ust. 1 lub art. 110 ust. 3 pr up i n. Postanowienie sądu o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku Najemcy może być w każdej chwili zmienione przez sąd na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu. W takiej sytuacji ewentualne postępowanie układowe nie obejmowałoby już wierzytelności wynikającej z Umowy Najmu. Najemca, wykonując układ, którego postanowienia z założenia są korzystne dla upadłego, mógłby zniweczyć Umowę Najmu.
W przypadku ogłoszenia przez sąd upadłości z możliwością zawarcia układu³¹, Wynajmujący oraz inni wierzyciele Najemcy mogą za zgodą rady wierzycieli wypowiedzieć Umowę Najmu na podstawie art. 90 ust. 1 pr up i  n.³²   Wymóg zgody pozostałych wierzycieli Najemcy z jednej strony osłabia uprawnienie Wynajmującego do rozwiązania Umowy Najmu, z  drugiej strony, może być bodźcem dla skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 12.1.5. Umowy Najmu. W pozostałym zakresie, w  odniesieniu do postępowania upadłościowego przewidującego możliwość zawarcia układu, nie ma innej podstawy do wypowiedzenia Umowy Najmu.³³ 
Na koniec należy podkreślić, iż nawet w sytuacji, gdyby Umowa Najmu nie została wypowiedziana w trakcie postępowania upadłościowego, układ może przewidywać jej odpowiednią modyfikację, która będzie korzystna dla Najemcy. Ryzykiem jakie wiąże się z możliwością ogłoszenia upadłości, czy to likwidacyjnej czy też układowej, jest utrata kontroli nad prowadzonym przedsiębiorstwem. W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, przedsiębiorstwem zarządza syndyk a upadły traci zarząd nad majątkiem przedsiębiorstwa. Dodatkowo istotny wpływ na przebieg postępowania upadłościowego mają wierzyciele oraz sędzia komisarz.
W postępowaniu upadłościowym z możliwością zawarcia układu, istotną rolę odgrywa natomiast zgromadzenie wierzycieli, które zatwierdza układ. W  przypadku, gdy potencjalni uczestnicy postępowania nie są kapitałowo zależni od Najemcy, powstaje ryzyko utraty kontroli nad przedsiębiorstwem oraz zawarcia układu niekorzystnego dla Najemcy.

5. Wpływ cesji wierzytelności na renegocjację Umowy Najmu.

a) Ogólna charakterystyka umowy cesji.
Umowa cesji (przelewu) na zabezpieczenie polega na tym, że cedent (dotychczasowy wierzyciel – Wynajmujący) zbywa na rzecz cesjonariusza (nowy wierzyciel – Bank) przysługującą mu wierzytelność.
Najemca nie posiada informacji co do treści postanowień umowy cesji łączącej Bank i  Wynajmującego, niemożliwa jest jej szczegółowa analiza. Niemniej jednak powszechnie wiadomo, że tego typu umowy pełnią funkcję zabezpieczającą. Najprawdopodobniej w tej sprawie, cesja zabezpiecza wierzytelności Banku wynikające z umowy leasingu. Do tej umowy nawiązuje bezpośrednio art. 20.1. Umowy Najmu. Ponadto, możliwym jest, że cesja zabezpiecza spłatę kredytu. Istotą umowy przelewu na zabezpieczenie jest zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu wierzytelności w przypadku wygaśnięcia zobowiązania nim zabezpieczonego. Z treści Umowy Najmu wynika, że Wynajmujący najprawdopodobniej jest właścicielem nieruchomości na której znajduje się Budynek Magazynu. Zatem najprawdopodobniej podstawowym zabezpieczeniem jest w tym przypadku hipoteka. Przelew wierzytelności ma zapewne znaczenie drugorzędne.
Najemca nie jest stroną umowy przelewu. Mimo to, fakt jego zawarcia w poważnym stopniu utrudnia podjęcie działań zmierzających do renegocjacji Umowy Najmu. Zmiana jej postanowień w zakresie wysokości czynszu, bądź długości obowiązywania, ma istotne znaczenie na pozycję Banku. Obniżenie czynszu powoduje, zmniejszenie wartości zabezpieczenia roszczeń Banku. Z  tego względu, w umowach przelewu na zabezpieczenie znajduje się szereg postanowień zobowiązujących cedenta do podejmowania określonych zachowań w stosunku do swoich dłużników. Zawarcie umowy przelewu w istotnym stopniu krępuje swobodę Wynajmującego do renegocjacji Umowy Najmu. W  kolejnych punktach znajdują się przykładowe rozwiązania, stosowane najczęściej przez banki w umowach kredytowych  oraz umowach cesji, które mogą mieć pośredni wpływ na renegocjowanie Umowy Najmu.

b) Przykładowe rozwiązania stosowane przez banki w umowach kredytowych.
Z informacji przekazanych przez klienta wynika, że działalność Wynajmującego opiera się głównie na udostępnianiu innym podmiotom lokali użytkowych. Nierzadko banki, udzielając kredytu, nakładają obowiązki dotyczące bezpośrednio sposobu prowadzenia przez kredytobiorcę działalności gospodarczej. Celem takich postanowień jest zminimalizowanie ryzyka kredytowego oraz utrzymania zdolności kredytowej kredytobiorcy na określonym poziomie. Obowiązki te są zazwyczaj bardzo szczegółowe. W analizowanym przypadku istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że umowa kredytu (leasingu) określa również istotne postanowienia umów najmu, których stroną może być Wynajmujący. Postanowienia te przewidują przede wszystkim obowiązek utrzymywania i  stosowania przez Wynajmującego stawek czynszu na określonej wysokości oraz w określonej walucie. Często, poza minimalnymi stawkami czynszu wprowadza się określone wskaźniki według których obliczane są powierzchnie użytkowe, które powinny być oddawane w najem.
Podobnie, często spotykanymi postanowieniami stosowanymi w tego typu umowach, są klauzule nakładające na kredytobiorców obowiązek należytego wykonywania innych umów. Kredytobiorcy muszą również na bieżąco informować banki o  wszelkich postępowaniach sądowych dotyczących ich majątku.
Tego typu klauzule mają na celu zagwarantowanie kredytodawcy, że kredytobiorca będzie przez cały okres kredytowania wypłacalny. Jest wielce prawdopodobne, że tego typu postanowienia znajdują się w umowie kredytu łączącej Bank i Wynajmującego. Sankcją za niedochowanie tych postanowień, jest dla Wynajmującego zazwyczaj natychmiastowe wypowiedzenie umowy kredytu. Poza tym, sankcją może być również podniesienie wynikających z umów kredytowych marż i prowizji płatnych na rzecz Banku. Z informacji uzyskanych przez klienta wynika, że Najemca wynajmuje znaczną powierzchnie Budynku Magazynu. Zatem zmiana Umowy Najmu bądź jej rozwiązanie przez Wynajmującego będzie w dużej mierze uzależnione od zgody Banku. W interesie Banku jest natomiast utrzymanie Umowy Najmu na dotychczasowych warunkach. W zależności od tego jaki procent powierzchni zajmuje Najemca w Budynku Magazynu, ewentualne rozwiązanie Umowy Najmu może skutkować wypowiedzeniem umowy kredytu. Ponadto, Bank jako jeden z  wierzycieli Najemcy może mieć spory wpływ na przebieg ewentualnego postępowania upadłościowego Najemcy. W przypadku, gdyby na etapie postępowania upadłościowego rozwiązano Umowę Najmu (art. 109 ust. 1 i  art. 110 ust. 3 pr up i n) automatycznie zmniejszy się wypłacalność Wynajmującego, co może prowadzić do wypowiedzenia umowy kredytu(leasingu). To z kolei prowadzi do powstania po stronie Banku oraz Wynajmującego szkody w określonej wysokości, której naprawienia mogą dochodzić od Najemcy.
Ryzyko wypowiedzenia umowy kredytu (leasingu) przez Bank może powstać również w przypadku zmiany Umowy Najmu na podstawie art. 3571 kc. Jednak w tym przypadku nie ma podstaw, aby Wynajmujący dochodził od Najemcy odszkodowania za szkody powstałe na skutek wypowiedzenia kredytu (leasingu). Zmiana Umowy nastąpiłaby bowiem z przyczyn niezależnych od Najemcy, co powoduje, że nie można mu przypisać jakiejkolwiek odpowiedzialności odszkodowawczej.

c) Przykładowe rozwiązania stosowane przez banki w umowach cesji.
Podstawowym postanowieniem ograniczającym swobodę stron Umowy Najmu do zmiany jej postanowień jest, obowiązek Wynajmującego (cedenta) przedstawiania umów najmu do akceptacji przez Bank ich postanowień. Naruszenie przez Wynajmującego tych wymogów rodzi zazwyczaj, obowiązek natychmiastowej spłaty zabezpieczonej wierzytelności. Wymóg zgody Banku jest zatem najprawdopodobniej podstawową przesłanką do podjęcia przez Wynajmującego jakichkolwiek kroków w celu zmiany Umowy Najmu.
W pewnym zakresie postanowienia umowy cesji oddziałują pozytywnie na sytuację Najemcy. Najprawdopodobniej Wynajmujący, dokonując cesji, przyjął na siebie obowiązek należytego wykonywania umów najmu. Ich nienależyte wykonanie rodzi bowiem ryzyko ich wypowiedzenia.
Ponadto postanowienia umowy cesji (bądź też umowy leasingu) najprawdopodobniej nakładają na Wynajmującego szereg obowiązków związanych z przeznaczeniem leasingowanej nieruchomości. Często spotyka się w takich sytuacjach obowiązek leasingobiorcy przeznaczenia określonej powierzchni nieruchomości na cele komercyjne.

d) Podsumowanie.
Podsumowując, fakt zawarcia przez Wynajmującego umów kredytu (leasingu) oraz przelewu wierzytelności w istotny sposób ogranicza jego możliwości do renegocjacji Umowy Najmu. Z tego względu niemożliwe jest podjęcie przez Wynajmującego rokowań w przedmiocie zmiany Umowy Najmu bez uprzedniej zgody Banku.
Bank nie ma jednak wpływu na zmiany Umowy Najmu dokonywane na mocy orzeczeń innych organów władzy publicznej. Dlatego też ani Bank ani Wynajmujący nie mają żadnego realnego wpływu na ewentualną zmianę Umowy Najmu na skutek wytoczenia powództwa z art. 357¹ kc.

V. Wnioski opinii:

1. Zawierając Umowę Najmu, w imieniu Wynajmującego działała osoba, która nie była uprawniona do jego reprezentowania. Najemca powinien wyznaczyć Wynajmującemu i Bankowi pięciodniowy termin na potwierdzenie Umowy Najmu. Bezskuteczny upływ terminu powoduje zwolnienie Najemcy z  zobowiązania.

2. Panująca obecnie sytuacja gospodarcza na świecie może uzasadniać dopuszczalność zmiany Umowy Najmu na podstawie art. 3571 kc. Najemca może na tej podstawie domagać się zarówno zmiany jak i  rozwiązania Umowy Najmu.

3. Przy dochodzeniu zmiany Umowy Najmu na podstawie nadzwyczajnej zmiany okoliczności, należy mieć na względzie, że sąd ma obowiązek uwzględnić interesy zarówno Najemcy, Wynajmującego jak i Banku.

4. Możliwa jest zmiana lub rozwiązanie Umowy Najmu w przypadku ogłoszenia przez Najemcę upadłości. Jest to jednak rozwiązanie ryzykowne i może prowadzić do powstania po stronie Najemcy negatywnych skutków.

5. Zawarcie  umowy przelewu wierzytelności oraz kredytu (leasingu), w znacznym stopniu ogranicza ewentualną wolę Wynajmującego podjęcia renegocjacji Umowy Najmu.

Opinię tę wydałem z całą sumiennością i starannością, kierując się swoją najlepszą wiedzą.



dr Michał Jackowski
adwokat


Przypisy:
¹ Art. 9.4. Jeżeli Szacunkowy Termin Zakończenia Prac będzie dłuższy niż cztery miesiące, wówczas każda ze Stron ma prawo rozwiązać niniejszą Umowę w ciągu trzydziestu dni od otrzymania Szacunkowego Terminu Zakończenia Prac,
Art. 9.9. Najemca będzie miał prawo rozwiązać Umowę Najmu z natychmiastowym skutkiem w przypadku, gdy odtworzenie Wynajmowanej Powierzchni nie zostanie ukończone w terminie określonym w  Szacunkowym Terminie zakończenia Prac.
² Art. 664. § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o  wadach.
³ Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u  niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o  wadach.
⁴ Wynika to bezpośrednio z komparycji Umowy.
⁵ To znaczy termin, umożliwiający – stosownie do okoliczności sprawy – należyte zapoznanie się z treścią umowy i skutkami jej zawarcia, tak: M. Pazdan [w:] K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I, C.H. Beck, Warszawa 2008, s. 479.
⁶ M. Pazdan [w:] K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I, C.H. Beck, Warszawa 2008, s. 481, por. także w odniesieniu do podobnej sytuacji w przypadku określania terminu do wykonania świadczenia przez dłużnika pozostającego w zwłoce: Wyrok SA w Katowicach z dnia 5 stycznia 2000 roku, sygn. akt: I ACa 817/99, Pr. Gosp. 2001, nr 1, s. 53 „Przy jego ustaleniu należy się kierować zasadami dobrej wiary i uczciwego obrotu i uwzględniać interesy obu stron. Należy uwzględniać przede wszystkim rodzaj i treść obowiązku dłużnika oraz stopień przygotowania do jego realizacji. Winien to być taki termin, który obiektywnie daje możliwość realizacji zobowiązania, będzie dostosowany do konkretnych okoliczności danego stosunku obligacyjnego.”
⁷ B. Gawlik [w:] J. Wasilkowski, System Prawa Cywilnego, Warszawa 1985, s. 764
⁸ Art. 3571. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z  zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
⁹ Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 roku, Sygn. akt: III CZP 54/00, OSN 2001, nr 10, poz. 145, oraz Wyrok Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2000 roku, Sygn akt: II CKN 644/98, LEX nr 51053 w którym skład orzekający stwierdził niedopuszczalność powołania art. 3571 kc przez pozwanego w charakterze zarzutu.
¹⁰ Na mocy art. 1157 kpc pod rozstrzygnięcie sądu arbitrażowego może być poddany każdy spór o  prawa majątkowe lub spory o prawa niemajątkowe, które mogą być przedmiotem ugody sądowej, z wyjątkiem spraw o alimenty. Nie budzi wątpliwości, że ewentualne wytoczenie powództwa na podstawie art. 3571 kc dotyczą praw majątkowych.
¹¹ T. Wiśniewski w: G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania tom 1, LexisNexis Warszawa 2008, s. 42. Tak również w odniesieniu do zmian stawek podatkowych Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2006 roku, sygn. akt: III CZP 54/06, OSN 2007, nr 5, poz. 66.
¹² Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2008 roku, sygn. akt: III CSK 202/07, Wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2006 roku, IV CSK 290/06, LEX nr 203285, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 9 sierpnia 2006 roku, sygn. akt: I ACa 178/06, LEX nr 278479
¹³ W takim przypadku zastosowanie znajduje art. 3581 kc, który dotyczy wyłącznie waloryzacji świadczeń pieniężnych. Zob. także: T. Wiśniewski [w:] G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania tom 1, LexisNexis Warszawa 2008, s. 47
¹⁴ Więcej na ten temat: A. Brzozowski [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I, C.H. Beck, Warszawa 2008, s. 948, T. Wiśniewski, [w:] G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania tom 1, LexisNexis Warszawa 2008, s. 47
¹⁵ zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2008 roku, sygn. akt III CSK 202/07, LEX nr 398491, w powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że nadzwyczajną zmianą okoliczności może być zmiana stawki podatku VAT, zob. także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2006 roku, III CZP 54/06, OSN 2007, nr 5, poz. 66, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2007 roku, sygn. akt III CSK 452/06, LEX nr 334987, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 roku, sygn. akt I CK 3/07, OSN – ZD 2000, nr 3, poz. 65.
¹⁶ Por. Wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2006 roku, sygn. akt: IV CSK 8/05, LEX nr 200925 w którym skład orzekający stwierdził, że dokonywanie oceny czy w danych okolicznościach zachodzi nadzwyczajna zmiana okoliczności wymaga porównania warunków w jakich zawierano umowę z warunkami w jakich przyszło ją wykonywać.
¹⁷ Por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2006 roku, sygn. akt: IV CSK 8/05, LEX nr 200925, w którym w oparciu o inny stan faktyczny, skład orzekający wyraził ogólną myśl, że „gdyby bowiem strony przewidywały wspomniane skutki, zmianę okoliczności trudno byłoby uznać za nadzwyczajną. Stwierdzenie nadzwyczajnej zmiany okoliczności wymaga porównania warunków, w jakich zawierano umowę z warunkami, w jakich przyszło ją wykonywać.” Zob. także: A. Brzozowski, Regulacja wpływu zmiany okoliczności na zobowiązania w świetle nowelizacji kodeksu cywilnego z dnia 28 lipca 1990 roku, Palestra 1992, nr 5 – 6, s. 19
¹⁸ Zob. Wyrok Sądu Najwyższego z 16 maja 2007 roku, sygn. akt: III CSK 452/06, LEX nr 334987
¹⁹ A. Brzozowski [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny…, s. 948
²⁰ Wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 roku sygn. akt: I CKN 972/97, LEX nr 365059.
²¹ Dopiero w przypadku, gdy nie jest to możliwe syndyk może spieniężyć masę upadłości sprzedając jej poszczególne składniki.
²² Więcej na ten temat: A. Witosz, Klauzula rebus sic stantibus w prawie upadłościowym i naprawczym, Przegląd Prawa Handlowego 2006, nr 1, s. 33
²³ A. Witosz, Klauzula rebus sic stantibus w prawie upadłościowym i naprawczym, Przegląd Prawa Handlowego 2006, nr 1, s. 34
²⁴ Art. 11. 1. Dłużnik jest niewypłacalny, jeżeli nie wykonuje swoich wymagalnych zobowiązań. 2. Dłużnika będącego osobą prawną albo jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, uważa się za niewypłacalnego także wtedy, gdy jego zobowiązania przekroczą wartość jego majątku, nawet wówczas, gdy na bieżąco te zobowiązania wykonuje. Warto również nadmienić, że na etapie prac sejmowych jest projekt nowelizacji art. 11 pr up i n, zakładający ograniczenie zakresu art. 11 ust. 1 do zaprzestania wykonywania zobowiązań pieniężnych.
²⁵ Zob. art. 23 ust. 1 pr up i n. W przypadku, gdy z wnioskiem występuje wierzyciel, nie musi on wskazywać rodzaju upadłości.
²⁶ Zatem w przypadku, gdy dłużnik wskazał we wniosku upadłość z  możliwością zawarcia układu a sąd upadłościowy uznał, że zachodzą przesłanki do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, ogłosi upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego.
²⁷ F. Zedler [w:] A. Jakubecki, F. Zedler, Prawo upadłościowe i naprawcze, Wolters Kluwer, Warszawa 2006, s. 240 – 241, S. Gurgul, Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz, C. H. Beck, Warszawa 2005, s. 265
²⁸ R. Adamus, Skutki upadłości i postępowania naprawczego dla wybranych umów bankowych, Prawo Bankowe 2004, nr 3, s. 43
²⁹ Art. 3531. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
³⁰ Jest to jednak zagadnienie bardzo kontrowersyjne i budzące wątpliwości w praktyce. Dopuszczalność zaskarżenia zarządzenia sędziego komisarza wynika bowiem wyłącznie z  wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2006 roku (Dz. U. 2006, nr 47, poz. 347).
³¹ Poza przypadkiem określonym w art. 12.1.5. Umowy Najmu.
³² Art. 90. 1. W czasie trwania postępowania aż do jego umorzenia lub zawarcia układu albo zmiany postanowienia o ogłoszeniu upadłości z  możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, wierzyciel, bez zgody rady wierzycieli, nie może wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy lokalu lub nieruchomości, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego. Układ może ustanowić zakaz wypowiedzenia tych umów do czasu wykonania układu.
³³ W odniesieniu do upadłości z możliwością zawarcia układu. Por. F. Zedler [w:] A. Jakubecki, F. Zedler, Prawo upadłościowe i naprawcze, Wolters Kluwer, Warszawa 2006, s. 242.
³⁴ Pod pojęciem umowy kredytowej należy również rozumieć umowę leasingu nieruchomości. Bank bowiem jako właściciel, umożliwiając Wynajmującemu korzystanie z nieruchomości, faktycznie kredytuje jego działalność.

Materiał archiwalny oparty o przepisy prawa obowiązujące w dniu jego sporządzenia. Adwokacka Spółka Partnerska Grzybkowski Guzek Jackowski nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywane treści.