Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

Odwołanie

w sprawie z wniosku:

• A.A.

przy udziale

• X Sp. z o.o.

Sygn. akt …

Samorządowe Kolegium Odwoławcze

Al. Niepodległości 16/18

61-713 Poznań

za pośrednictwem:

Prezydenta Miasta Poznania

Plac Kolegiacki 17

61-841 Poznań

Żądanie odwołania

W imieniu strony postępowania X Sp. z o.o., z powołaniem się na pełnomocnictwo w aktach sprawy … wnoszę:

odwołanie

od decyzji nr … z dnia … 2012 roku, sygn. akt …, o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (2 budynki) przewidzianej do realizacji  na działce nr …, arkusz …, obręb …, położonej w …, przy ul. … .

Decyzję tą zaskarżam w całości i wnoszę o:

1.       I.        uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Zarzuty odwołania

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucam:

1.       I.        obrazę przepisów postępowania – art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03. 80.717 z późn. zm.) w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588) poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
2.      II.        obrazę przepisów postępowania – art. 54 pkt. 1) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03. 80.717 z późn. zm.) oraz  § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588) poprzez  określenie linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wyznaczenie granic obszaru analizowanego na nieaktualnych mapach, sporządzonych w dniu … 2010 roku, nieuwzględniających budynków, które zostały oddane do użytkowania w 2011 oraz w 2012 roku,
3.     III.        obrazę przepisów postępowania –  § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588) poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób,
4.    IV.        obrazę przepisów postępowania –  § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588) poprzez  wyznaczenie linii zabudowy w nieprawidłowy sposób,
5.     V.        obrazę prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 2 pkt 13 ustawy 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, iż powierzchnia, sposób planowanej zabudowy, a także istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
6.    VI.        naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy - art. 106 § 5 kpa  w zw. z art. 53 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez dokonanie uzgodnienia warunków zabudowy przez organ w drodze pisma, co stanowi usiłowanie ominięcia obowiązku orzekania w sprawie w drodze postanowienia.

Uzasadnienie

I. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego

Warunkiem koniecznym wydania decyzji o warunkach zabudowy jest przeprowadzenie przez organ analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie z treścią § 2 pkt. 5 powołanego rozporządzenia, pod pojęciem frontu działki rozumieć należy część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W niniejszej sprawie organ I instancji przy ustalaniu obszaru analizowanego ograniczył się do ustalenia, że front działki wynosi 57 metrów, zatem granice obszaru analizowanego zlokalizowane są w odległości do 171 metrów od przedmiotowej działki oraz do lakonicznego stwierdzenia, że zmniejszenie lub rozszerzenie obszaru nie będzie miało wpływu na treść analizy. Jest to stwierdzenie błędne.

Trzykrotność frontu działki to minimalna odległość od działki wyznaczająca obszar analizowany. Organ administracji w każdej sprawie winien przeprowadzić analizę, czy w konkretnym przypadku obszar ten nie powinien być rozszerzony, przede wszystkim biorąc pod uwagę pobliską zabudowę oraz umiejscowienie działki w odniesieniu do drogi, którą odbywa się główny zjazd.

Skarżąca wskazuje, że w niniejszej sprawie, front działki jest jedną z najkrótszych krawędzi działki, mimo że sama działka ma znaczną wielkość. Jak wynika z mapy zasadniczej załączonej do decyzji,  z uwagi na uskok w przebiegu granic działki, front działki jest stosunkowo krótki w stosunku do powierzchni działki.

(skan: Fragment mapy zasadniczej załączonej do decyzji WZ ze wskazaniem frontu działki)

W takiej sytuacji organ winien był wziąć ten fakt pod uwagę i odpowiednio rozszerzyć obszar analizowany. Dodatkowo argument ten potwierdza fakt, że od wschodniej strony działka sąsiaduje z dużym obszarem zabudowy jednorodzinnej, na którym  –  z uwagi na znikomą zabudowę od innych stron działki – winna być oparta analiza urbanistyczna. Tymczasem wyznaczony obszar analizowany obejmuje tylko niewielką część terenu zabudowy jednorodzinnej.

Granice obszaru analizowanego zostały więc wyznaczone w sposób nienależyty, czego konsekwencją jest brak przeprowadzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

II. Wykorzystanie przez organ I instancji nieaktualnych map zasadniczych

Zgodnie z treścią art. 54 pkt. 1)  w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03. 80.717 z późn. zm.) oraz  § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588) określenie linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wyznaczenie granic obszaru analizowanego winno nastąpić na kopii mapy zasadniczej, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000.

Nie ulega wątpliwości, że wykorzystana mapa zasadnicza winna być aktualna na dzień wydawania decyzji, szczególności pod kątem prawidłowości wykonania analizy urbanistycznej.

Tymczasem w niniejszej sprawie organ I instancji wykorzystał nieaktualne mapy, sporządzone w dniu 9 grudnia 2010 roku, nieuwzględniające budynków, które zostały oddane do użytkowania w 2010 oraz, w 2011 roku.

Konsekwencje takiego działania są prawidłowości wydania decyzji o warunkach zabudowy są istotne. W szczególności na mapach nie widać istniejącej już linii zabudowy na sąsiednich działkach. Przykładowo na sąsiedniej działce o numerze geodezyjnym … w 2010 roku oddano do użytku budynek z linią zabudowy w odległości 20 metrów od granicy działki. Informacja ta nie znajduje odzwierciedlenia ani na mapach załączonych do decyzji, ani w treści analizy urbanistycznej.

Skarżący podziela przy tym stanowisko wyrażone przez WSA w Poznaniu (wyrok z dnia 24 czerwca 2009 roku …), zgodnie z którym biorąc pod uwagę, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, określone w § 9 przedmiotowego rozporządzenia stanowią integralną część tej decyzji, wadliwe ich sporządzenie powoduje, że decyzja o warunkach zabudowy może budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

III. Nieprawidłowości w analizie urbanistycznej.

Podstawą do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest prawidłowo przeprowadzona analiza urbanistyczna, stanowiąca integralną część tej decyzji.

W niniejszej sprawie organ I instancji nie przeprowadził analizy urbanistycznej w sposób należyty.

Załącznik graficzny

Sporządzony na kopii mapy zasadniczej, która nie zawiera oddawanych do użytku od 2010 roku budynków na działkach sąsiednich (szerzej – pkt II uzasadnienia).

Geometria dachu

W analizie stwierdzono, że w obszarze analizowanym przeważają dachy płaskie (i na tej podstawie dopuszczono dachy płaskie na planowanych budynkach), co nie zostało poparte żadnymi konkretnymi danymi dot. zabudowy obszaru pod tym kątem.

Linia zabudowy

Analiza urbanistyczna nie uwzględnia działek najbardziej istotnych z punktu widzenia wyznaczenia linii zabudowy dla zamierzenia budowlanego, tj. działek sąsiadujących z przedmiotową działką od strony ul. ….

Na działce o numerze geodezyjnym … w 2010 roku oddano do użytku budynek z linią zabudowy w odległości 20 metrów, który to nie został uwzględniony przy dokonywaniu analizy w jej części graficznej (na mapie).

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej.

W treści analizy wysokość określana jest w metrach i odnosi się do odległości od poziomu gruntu do górnej krawędzi elewacji (wysokość względna). Analiza nie przedstawia przełożenia tak oznaczonych parametrów na wysokości bezwzględne, liczone w m.n.p.m., mimo że w petitum decyzji takie oznaczenie jest stosowane, co uniemożliwia zbadanie czy rozstrzygnięcie w decyzji jest zgodne z treścią analizy urbanistycznej.

IV. Nieprawidłowe ustalenie linii zabudowy

W myśl art. § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164. 1588), obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ust. 3 powołanego paragrafu stanowi, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Organ I instancji nie dokonał ustalenia linii zabudowy zgodnie z prawem.

Jak wynika z treści powołanych przepisów, dla prawidłowego określenia nowej linii zabudowy, konieczne jest ustalenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Tymczasem z uzasadnienia decyzji oraz z treści analizy urbanistycznej nie wynika, jak przebiega linia zabudowy na działkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki przy ul. …:

1. na mapie stanowiącej załącznik do analizy nie naniesiono wszystkich budynków na ul. … oraz nie oznaczono linii zabudowy na bezpośrednio sąsiadujących działkach (organ ograniczył się tylko do wskazania, że działka jest zabudowana, nie oznaczył jednak umiejscowienia na niej budynku ani linii zabudowy).
2. w tabeli stanowiącej załącznik do analizy są wymienione działki z ul. …, ale nie wiadomo, które z nich znajdują się po tej samej stronie ulicy co przedmiotowa działka oraz jak są one usytuowane względem przedmiotowej działki (które sąsiadują bezpośrednio, a które są położone w dalszej odległości).

W treści uzasadnienia decyzji organ I instancji ograniczył się do powołania na §4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury oraz stwierdzenia, że ustalona dla inwestycji linia zabudowy (15 m) stanowi kontynuację linii zabudowy wyznaczoną przez linię zabudowy dla działki przy ul. …. Organ:

1. nie uzasadnił jak przebiega uskok w przebiegu linii zabudowy na ul. …, który uzasadnia powołanie sią na § 4 ust. 3 rozporządzenia,
2. nie wskazał, dlaczego przyjął, że budynek na ul. … znajduje się w dalszej odległości od pasa drogowego niż inne działki po tej stronie ulicy,
3. nie wziął pod uwagę, że na ul. … w sąsiedztwie przedmiotowej działki znajdują się działki, dla których linia zabudowy wynosi 20 m (nie są one uwidocznione na mapach załączonych do decyzji).

W efekcie linia zabudowy ustalona została w sposób nieprawidłowy, w oparciu o niepełne informacje na temat zagospodarowania sąsiednich działek oraz z pominięciem nakazu, aby obowiązującą linię nowej zabudowy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

V. Niewystarczające uzbrojenie dla zamierzenia budowlanego

Organ I instancji rażąco naruszył normę prawa materialnego wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te pozwalają na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Organ I instancji w zaskarżonej decyzji określił warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej zgodnie z pismem Zarządu Dróg Miejskich, opinią Enea Operator Sp. z o.o., umowami zawartymi z Aquanet S.A.

Jednak zarówno z sentencji, jak i uzasadnienia decyzji wynika, iż nieruchomość nie spełnia przesłanek dla wykonania tego przedsięwzięcia i nie było zasadne wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Treść zaskarżonej decyzji opisuje bardzo globalnie zagospodarowanie wód opadowych na terenie własnym. Nie ma zmianki, w jaki sposób zostanie to dokonane. Istnieje obawa, że przy tak intensywnej zabudowie warunki gruntowe (w szczególności poziom wód gruntowych) na sąsiednich działkach pogorszą się.

Ponadto wjazd na przedmiotową działkę został błędnie ustalony. Zgodnie z planami MPU w Poznaniu, w miejscu wjazdu na działkę w przyszłości będzie przystanek autobusowy, oraz nasyp, który będzie wynikał z podniesienia drogi celem wjazdu na wiadukt. Tak więc działka nie będzie miała możliwości dojazdu do drogi publicznej, co również zaznaczało MPU oraz ZDM w Poznaniu w pismach do kierowanych do organu I instancji. Ewentualny nasyp na działce będzie wtedy kolidował z budynkiem, którego posadowienie jest planowane bezpośrednio przy planowanym wjeździe.

Ponadto skarżąca wskazuje, że w treści uzasadnienia nie znalazło się jakiekolwiek wyjaśnienie, na jakiej podstawie organ I instancji doszedł do przekonania, że projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ I instancji nie dokonał analizy przedstawionych przez wnioskodawcę dokumentów. Organ nie zbadał, czy zaproponowane w nich rozwiązania faktycznie powodują spełnienie ustawowej przesłanki wystarczającego uzbrojenia oraz czy są możliwe do przeprowadzenia.

VI. Brak uzyskania uzgodnień w przewidziany prawem sposób

W myśl art. 53 ust. 4 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy winna zostać uzgodniona z organami szczegółowo określonymi w ustawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy uzgodnienia te dokonywane są w trybie art. 106 kpa – tj.  w drodze postanowienia. W myśl tego przepisu organ załatwiający sprawę, zwracając się do innego organu o zajęcie stanowiska zawiadamia o tym stronę (§ 2). Ponadto zajęcie stanowiska przez ten organ następuje w drodze postanowienia, na które służy stronie zażalenie (§5). Zgodnie z art. 125 § 1 kpa postanowienia, od których służy stronom zażalenie lub skarga do sądu administracyjnego, doręcza się na piśmie.

W niniejszej sprawie postanowienie uzgadniające decyzję o warunkach zabudowy w Zarządem Dróg Miejskich nie zostało przez organ wydane.

Znajdujące się w aktach sprawy pismo z Zarządu Dróg Miejskich nie zawiera wszystkich wymaganych prawem cech postanowienia, nie nosi ono nawet takiej nazwy.

Dokonywanie przez organ wymaganych prawem rozstrzygnięć w formie bliżej nieokreślonego pisma stanowi naruszenie zasady praworządności oraz zasady zaufania do organu. Doręczenie skarżącej pisma zamiast postanowienia stanowi poważną wadę procedowania i winno skutkować uchyleniem rozstrzygnięcia organu w tej sprawie.

Skarżąca nie została poinformowania o toczącym się postępowaniu w przedmiocie uzgodnienia warunków zabudowy. Organ nie doręczył skarżącej postanowienia w tym przedmiocie ani innej korespondencji w sprawie. Tym samym uniemożliwił skarżącej zapoznanie się z tymi uzgodnieniem oraz wzięcie udziału w tym postępowaniu, w szczególności składanie wniosków dowodowych oraz przedstawienie swojego stanowiska.

Działanie takie w sposób rażący narusza prawo skarżącej do czynnego udziału w każdym stadium postępowania wynikające z art. 10 § 1 kpa. Jest to uchybienie skutkujące rażącą wadliwością decyzji, która winna zostać uchylona również z tego powodu.